Strona główna Kredyt hipoteczny Kredyt hipoteczny – wprowadzenie

Kredyt hipoteczny – wprowadzenie

17
kredyt hipoteczny

Dzisiejszy wpis jest pierwszym z cyklu artykułów o kredycie hipotecznym. Dla większości z nas zakup własnego mieszkania to największa inwestycja w życiu. Rzadko kiedy się zdarza, że możemy sfinansować ten zakup ze środków własnych. Niestety w większości przypadków występuje konieczność posiłkowania się kredytem hipotecznym. Dlatego postanowiłem, że rozłożę tematykę kredytu hipotecznego na czynniki pierwsze. A dogłębna analiza wszystkich niuansów przy kredycie hipotecznym pomoże Wam w przyszłości zaciągnąć kredyt hipoteczny na najlepszych dla siebie warunkach.

Poniżej zamieszczam pełną listę tematów, nad którymi już częściowo pracuję i będę je regularnie publikował w najbliższym czasie w ramach tego cyklu. Jeśli któryś z poniższych tematów szczególnie Was interesuje, to dajcie mi proszę znać. Chciałbym wiedzieć na czym Wam najbardziej zależy i o czym chcielibyście przeczytać w pierwszej kolejności 🙂 Chociaż wydaje mi się, że w miarę rozsądnie przygotowałem kolejność tematów i najlepiej będzie poruszać się właśnie w tej kolejności.

Cykl artykułów o kredycie hipotecznym:

  1. Kredyt hipoteczny – wprowadzenie.
  2. Na jaki okres wziąć kredyt hipoteczny?
  3. Raty równe czy malejące?
  4. Raty równe czy malejące cz. 2? Werdykt.
  5. WIBOR a wysokość raty kredytowej.
  6. Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny? Analiza.
  7. Mój kredyt hipoteczny, strategia spłaty.
  8. Czy warto kupić mieszkanie na wynajem na kredyt?
  9. Zdolność kredytowa a wiarygodność kredytowa?
  10. Wszystko o BIK

 

Więc jeśli jesteś na etapie kupna mieszkania czy domu i planujesz posiłkować się kredytem hipotecznym, to dobrze trafiłeś! Jak wiecie z moich wpisów na blogu jestem przeciwnikiem jakiejkolwiek formy zadłużania się, ale w stosunku do kredytów hipotecznych mam odmienne podejście. W porównaniu z innymi pożyczkami, np. konsumpcyjnymi, kredyt hipoteczny jest relatywnie tanim kredytem. Wiele osób określa go mianem dobrego długu. Tym bardziej, jeśli będziemy wiedzieli jak mądrze go zaciągnąć oraz odpowiednio nim zarządzać, to okaże się, że kredyt hipoteczny wcale nie jest taki straszny 🙂 

 

Dlaczego kredyt hipoteczny to dobry dług?

  • Najtańszy dług na rynku – oprócz kredytu studenckiego, pożyczek w pracy (o ile macie taką możliwość) czy pożyczek od rodziny (choć z tym to bywa różnie 😉 ) jest to najtańszy dług na rynku. Na dzień dzisiejszy, o czym przekonacie się w dalszej części artykułu, oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi około 3,5% – 4%. Ciężko więc znaleźć podobny produkt z tak niskim oprocentowaniem.
  • Długi konsumpcyjne to złe długi – skoro nazwaliśmy kredyt hipoteczny dobrym długiem, to dla porównania czy orientujecie się jaka jest roczna rzeczywista stopa procentowa kredytu samochodowego? Od 10 % w górę. Nie chcę wspominać o pożyczkach w formie chwilówek, których oprocentowanie może sięgać kilkudziesięciu procent. To są prawdziwe złe długi i takich produktów musimy unikać jak ognia. Jak nieodpowiednie zadłużanie się wpływa na Twoją przyszłość i bezpieczeństwo finansowe pokazywałem w tym wpisie. A przy okazji, czy orientujesz się jakie jest oprocentowanie Twojej karty kredytowej?
  • Zakup nieruchomości Cię wzbogaca – w przeciwieństwie do wspomnianych wyżej długów na konsumpcję, zakup mieszkania poprawia Twoją jakość życia. Działa on na Twoją korzyść a wraz ze spłacaniem kredytu bądź wzrostem wartości nieruchomości, rośnie Twoja wartość netto. Lokowanie kapitału w nieruchomości jest całkiem dobrym rozwiązaniem. No może, że jesteś skrajnym pesymistą, spodziewasz się załamania gospodarczego i kolejnego kryzysu, to wtedy faktycznie warto poczekać… Ale może się okazać, że będziesz bardzo długo czekał aż ceny mieszkań spadną. Nie pocieszę Cię, nie spodziewaj się spadków większych niż kilkanaście procent.
  • Mało kto może pozwolić sobie na zakup mieszkania za gotówkę – pomimo coraz częściej pojawiających się głosów o szale zakupów mieszkań za gotówkę, to wciąż zdecydowana większość Polaków musi posiłkować się kredytem hipotecznym. Czy wiesz ile musisz oszczędzać jeśli chcesz kupić mieszkanie za gotówkę? Dzieliłem się takimi wyliczeniami we wpisie gościnnym, gdzie możemy szybko to policzyć za pomocą kalkulatora miesięcznej raty.

UWAGA: należy rozróżnić zakup nieruchomości, w której planujemy mieszkać od zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych. Inaczej kalkuluje się opłacalność kredytów hipotecznych w każdym z powyższych przypadków. 

 

Kredyt hipoteczny – specyfika

Jak już wspomniałem kredyty hipoteczne cechują się dużo niższym oprocentowaniem niż wszelkie inne kredyty konsumpcyjne. Wiem, że hasło niskie oprocentowanie to pojęcie względnie i dla wielu nic nie znaczy. Dlatego przeanalizujemy to na liczbach. Od czego więc zależy oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego zaciągniętego w walucie polskiej składa się z dwóch elementów, tj. marży banku i WIBOR (WIBOR 1M, 3M lub 6M). Czym jest WIBOR? Jest to wysokość oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym, która jest ustalana w różnych okresach (1M = co miesiąc, 3M = co 3 miesiąca, 6M = co 6 miesięcy).

Poniżej wzór przedstawiający z czego składa się oprocentowanie kredytu hipotecznego:

 

Oprocentowanie kredytu hipotecznego = Marża banku + WIBOR

 

Należy pamiętać, że:

  • Marża banku jest stawką stałą (chociaż jest możliwość negocjowania tej stawki w czasie spłacania kredytu hipotecznego 😉 )
  • WIBOR jest stawką zmienną

Dlatego właśnie oprocentowanie kredytów hipotecznych jest zmienne. Na dzień dzisiejszy jest ono na rekordowo niskim poziomie, ze względu na najniższą w ostatnich latach stopę procentową WIBOR. Pokazuje to poniższy wykres.

Oprocentowanie WIBOR 3M

Przykładowe oprocentowanie kredytu hipotecznego:

  • Marża banku – 1,70 p.p. (punkta procentowego)
  • WIBOR 3M – 1,73 p.p.

Oprocentowanie kredytu = 3,43 p.p.

Spośród szerokiego wachlarza kredytów, to właśnie kredyt hipoteczny jest jednym z niewielu, który ma sens. Jednak jak to przy każdym produkcie finansowym, tutaj również możemy „stracić” dużo pieniędzy na własne życzenie. Dobre przygotowanie się pomoże nam tego uniknąć. No to do dzieła 🙂 

 

Wkład własny

Tutaj zasada jest prosta. Im wyższy wkład własny przy kredycie hipotecznym, tym lepiej. Pozwoli Ci to zaoszczędzić sporo pieniędzy.

Od 2017 roku Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) zgodnie z Rekomendacją S wymaga od kredytobiorców zapewnienia 20 % wkładu własnego. Tzn. tylko na 80 % wartości nieruchomości banki mogą udzielać kredytów hipotecznych. Jednocześnie KNF dopuszcza stosowanie analogicznych rozwiązań, gdyby bank chciał udzielić wyższego kredytu. Możliwe zatem będzie finansowanie na poziomie nawet 90 proc., ale pod warunkiem ubezpieczenia nadwyżki ponad sugerowany poziom 80 proc. wartości nieruchomości.

Pomimo tej furtki, sam osobiście rekomenduję uzbieranie co najmniej tych 20% wkładu własnego. Dlaczego?

  • Po pierwsze, podchodząc zdroworozsądkowo do tematu wkładu własnego, jak i całych finansów, to jeśli ktoś nie jest w stanie oszczędzić 20 % wartości mieszkania, to pytanie czy nie będzie miał problemów z regulowaniem rat kredytowych?
  • Po drugie, jeśli nie uzbierasz 20 %, to zapłacisz za dodatkowe ubezpieczenie od niskiego wkładu własnego. Ile? Może to być w zależności od banku albo podwyższona marża do momentu osiągnięcia 20% albo jednorazowa opłata rzędu kilku procent kwoty brakującego wkładu.

Spójrzmy na przykładzie jaki wpływ na kredyt hipoteczny ma wkład własny. Poniższa tabela pokazuje dwa odmienne podejścia. Załóżmy, że wartość nieruchomości wynosi 350 000 zł, a oprocentowanie kredytu, który planujemy zaciągnąć na 30 lat, wynosi 4,5%. Dla osoby dysponującej 10% wkładem własnym, wartość kredytu wyniesie 315 000 zł, natomiast dla osoby z 25% wkładem własnym, wartość kredytu wyniesie jedynie 262 500 zł.

kredyt hipoteczny, wkład własnyWidzimy, że uzbieranie wyższego wkładu własnego o 52 500 zł, pozwala zaoszczędzić na samych odsetkach od kredytu aż 43 263,52 zł. Nie wspominając o fakcie, że w każdym miesiącu mielibyśmy do dyspozycji o 266 zł więcej ze względu na niższą ratę kredytową. Tę różnicę moglibyśmy inwestować przez 30 lat, co dałoby nam około 155 tys. zł oszczędności. Szybko to możesz policzyć (jak i wiele innych operacji finansowych) w kalkulatorze finansowym.

Mówi się, że rata kredytu nie powinna przekraczać 30 % naszego dochodu netto. Jeśli przykładowo Twoja rodzina ma dochód w wysokości 5 000 zł netto, to rata kredytu nie powinna przekraczać około 1 666 zł. Wiele osób zazwyczaj wybiera jak najdłuższy okres kredytu nie tylko ze względu na ograniczoną zdolność kredytową, ale właśnie z uwagi na aspekt, by wysokość raty kredytowej była jak najmniejszym obciążeniem dla ich budżetu domowego. Czy to dobra decyzja? Będziemy to liczyli w następnym wpisie.

 

Koszty okołokredytowe

Tutaj zazwyczaj jest jeszcze ciekawiej 🙂 Gdyby koszty kredytu zależały tylko od wysokości odsetek i ewentualnej prowizji to nie byłoby tak źle. Niestety banki bardzo często wymagają od nas zawarcia szeregu dodatkowych ubezpieczeń czy wykupienia dodatkowych produktów. Wzięcie kredytu można porównać do kupna samochodu. Często patrzymy na cenę zakupu pojazdu, nie martwimy się kosztami paliwa, a całkowicie zapominamy o kosztach eksploatacji pojazdu. Tutaj jest analogicznie. Sam kredyt i jego odsetki to nie wszystko. Za rogiem czyha na nas mnóstwo dodatkowych opłat. Jedne są obligatoryjne, a inne nie, dlatego musisz być dobrze zorientowany w tej tematyce. Moja rada jest krótka, ale oczywista: zgadzaj się tylko na to, na co musisz. Każdy dodatkowy produkt to ekstra koszt do Twojego kredytu. Teraz pokrótce je omówię, byście wiedzieli czego możecie się spodziewać 🙂

  • Operator szacunkowy (wycena nieruchomości) rzeczoznawcy – w moim przypadku było to 400 zł. Niestety nie było możliwości wynegocjowania wykreślenia tej pozycji.
  • Ubezpieczenie pomostowe – jest to koszt ponoszony do czasu prawomocnego ustanowienia hipoteki na rzecz banku. Ile to trwa? 3 miesiące można liczyć na rynku wtórnym, a na rynku pierwotnym może to być nawet i 3 lata. Najczęściej banki do okresu ustanowienia hipoteki (około 3 miesięcy) podnoszą marżę, np. o 1 p.p. Podwyższony koszt obowiązuje tylko do dnia ustanowienia hipoteki w wydziale ksiąg wieczystych na rzecz banku. Dlatego w naszym interesie jest by jak najszybciej to załatwić. Tutaj znajdziecie więcej informacji ile to trwa i jak można przyspieszyć ten proces 🙂 
  • Ubezpieczenie na życie – jest to zabezpieczenie dla banku, że w przypadku Twojej śmierci lub trwałej i całkowitej niezdolności do pracy kredyt zostanie spłacony. Koszt takiego ubezpieczenia jest to % od kwoty kredytu lub salda zadłużenia.
  • Ubezpieczenie nieruchomości – kupno mieszkania na kredyt wiąże się z obowiązkiem ubezpieczania go od ognia i innych zdarzeń losowych. Co roku, aż do spłacenia ostatniej raty. Bank precyzuje rodzaj wymaganej polisy, ale mamy swobodę wyboru ubezpieczyciela. Ubezpieczenie nieruchomości na własną rękę to szansa na znalezienie tańszej polisy, ale pamiętajmy, że wymaga nakładu czasu i pracy. Wiele banków proponuje własne gotowe ubezpieczenia. Przy wcześniejszej spłacie kredytu pamiętaj o wystąpienie o zwrot za niewykorzystany okres kredytu. W innych przypadkach ubezpieczenie jest pobierane raz w roku, wtedy nie będzie tego problemu.
  • Ubezpieczenie od utraty pracy – jak sama nazwa wskazuje. W przypadku utraty pracy bank, a właściwie towarzystwo ubezpieczeniowe będzie pokrywać raty kredytu hipotecznego. W PKO BP na przykład takie ubezpieczenie kosztuje 3,5% 3,25% od wartości udzielanego kredytu. Jak widać tanio nie jest. W moim przypadku dla kredytu o wartości 225 tys. zł, ubezpieczenie od utraty pracy wyniosło 7 875 zł. Więcej na temat tego ubezpieczenia możecie przeczytać w tym wpisie na blogu Zaradnego Finansowo.

Inne dodatkowe produkty:

Pamiętaj o zasadzie, że najlepszym doradcą dla siebie samego jesteś Ty sam. Nie każdy doradca bankowy jest złym doradcą, ale większość z nich działa na zasadzie modelu prowizyjnego. Zasada jest prosta, o tyle więcej oni zarobią, o ile więcej „wcisną” Ci dodatkowych produktów 🙂 Chociaż podkreślam jeszcze raz, nie można wrzucać wszystkich doradców do jednego worka. Jednak nasza czujność i ostrożność finansowa powinna działać tak, by przy okazji oferowania każdego dodatkowego produktu, zapaliła nam się lampka ostrzegawcza 🙂 

Do innych dodatkowych produktów okołokredytowych zaliczamy:

  • konto bankowe z obowiązkiem zapewnienia regularnych wpływów (określona kwota, np. 3 tys. zł miesięcznie),
  • karta płatnicza do rachunku z obowiązkiem jej używania,
  • karta kredytowa – przeciętna karta kredytowa kosztuje około 50-100 zł rocznie. Można uniknąć tej opłaty korzystając z niej w sposób wskazany w umowie,
  • Programy regularnego oszczędzenia itd.

Sporo tego wszystkiego 🙂 Dlatego warto przy doborze właściwej oferty pamiętać o wszystkich możliwych kosztach, które mogą zostać dodatkowo naliczone. Kluczowe jest RRSO (Rzeczywista roczna stopa oprocentowania) kredytu, a nie tylko jego oprocentowanie i prowizja. Często okazuje się, że ten najtańszy kredyt tak naprawdę może być tym najdroższym 🙂 Już wiesz dlaczego, to Ty musisz być swoim najlepszym doradcą kredytowym. Opcjonalnie możesz skorzystać z usług zaufanego doradcy kredytowego. Ale najlepiej samemu mając umowę kredytową w ręku i kalkulator policzyć całkowity koszt kredytu.

Niuanse przy porównywaniu kredytów hipotecznych

  1. Porównując RRSO kredytów hipotecznych powinieneś porównywać ze sobą kredyty na ten sam okres kredytowania.
  2. Oprocentowanie kredytu a prowizja. Jeśli pierwszy kredyt ma oprocentowanie 3,5% i 3% prowizję, a drugi kredyt ma odwrotne parametry: 3% oprocentowanie i 3,5% prowizję – to należy pamiętać, że oba te kredyty nie kosztują tyle samo!
  3. Nie należy „dodawać” prowizji do oprocentowania. Prowizja jest obliczana od całej wartości kredytu i płacona jednorazowo (kiedy zaciągasz kredyt).

 

Jak mądrze wziąć kredyt hipoteczny?

Dlaczego musimy dobrze się przygotować do wzięcia kredytu hipotecznego mam nadzieję już wiecie. Często niestety zdarza się tak, że przy całym procesie kupna mieszkania (przeszukiwanie ofert, oglądanie mieszkań, wybór mieszkania, załatwianie formalności około zakupowych, w tym kredytu hipotecznego) najwięcej energii poświęcamy na te początkowe etapy, a z kredytem hipotecznym mówimy sobie: „jakoś to będzie”. I te jakoś to będzie, potrafi nas kosztować kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych głupio straconych pieniędzy. Więc nie ma być „jakoś”, a ma być jak najkorzystniej dla Nas i dla naszego portfela.

Dlatego uważam, że zanim zaczniemy szukać mieszkania to w pierwszej kolejności powinniśmy zorientować się na jaki kredyt nas „stać”. A stać w tym wypadku nie oznacza, że sprawdzimy naszą maksymalną zdolność kredytową i mamy problem z głowy. Nie, musimy wziąć kredyt mądrze kierując się zasadami, które nie spowodują, że zakup mieszkania stanie się największym przekleństwem w naszym życiu, ze względu na późniejsze problemy w jego spłacaniu. Jakich więc błędów powinniśmy unikać?

 

Najczęstsze błędy popełniane przy kredycie hipotecznym

  • Bierzemy kredyt na maksymalną zdolność kredytową. Wiem, że kilka linijek wyżej sam napisałem, że to najtańszy pieniądz na rynku. Ale po pierwsze zastanów się i odpowiedz sobie: a co się stanie gdy stracisz pracę albo będziesz miał inne tymczasowe większe wydatki? Jesteś w stanie sobie pozwolić na takie ryzyko, by balansować na krawędzi spłacania raty kredytowej? Bank to nie jest znajomy czy rodzina i nie będą czekali aż skądś weźmiesz pieniądze. A po drugie wróć do wyliczeń z wkładem własnym, by jeszcze raz przekonać się, że zdecydowanie lepiej nieco się wstrzymać z wzięciem kredytu, by ostatecznie oddać dziesiątki tysięcy złotych mniej. Często jesteśmy błędnie przekonani, że na pewno będziemy więcej zarabiać w przyszłości i nasza sytuacja finansowa poprawi się. Oby tak, ale w życiu bywa różnie 😉 
  • Główne kryterium to jak najniższa miesięczna rata. Wydłużamy okres kredytu do 30-35 lat, bo nie wyobrażamy sobie „zaciskać pasa”. Liczy się tu i teraz i nie mamy zamiaru płacić kilkaset złotych więcej każdego miesiąca. Jeśli jesteś na tyle zorganizowany, że potrafisz wziąć kredyt na dłuższy okres z niższą ratą (bo nie chcesz zbytnio obciążać budżetu domowego) ale będziesz go systematycznie nadpłacał, to super. Niestety bardzo często takie postanowienia kończą się jedynie na słowach i nie mają pokrycia w rzeczywistości. 
  • Pośpiech w kupnie mieszkania i brak negocjacji – ma to ogromne znaczenie. Przy tak dużych kwotach może okazać się, że wynegocjowanie jedynie 5% ceny, będzie równoznaczne z miesiącami, czy nawet latami skrupulatnego oszczędzania i ciułania pieniędzy 😉 Pamiętaj więc o potędze negocjacji zakupu mieszkania. Prawdopodobnie przy żadnej innej transakcji w życiu nie będziesz miał okazji by jednostkowo zaoszczędzić tyle pieniędzy. Doskonale widać to na poniższym przykładzie. Wynegocjowanie jedynie 5% przy zakupie mieszkania, tj. 17,5 tys. zł, spowodowało, że w łącznym rozrachunku całkowity koszt kredytu był niższy o około 32 tys. zł.

kredyt hipoteczny negocjacje

  • Nieodpowiedni doradcy kredytowi, którym nie będzie zależeć by jak najlepiej poznać Twoją sytuację i w oparciu o nią wybrać jak najkorzystniejsze parametry kredytu. Ci źli będą przekonywać Cię do jak największej wartości kredytu, bo to przecież tani pieniądz. No właśnie, a oni w tym czasie zgarną ogromną prowizję za „wciśnięcie” Ci czegoś co było najkorzystniejsze nie dla Ciebie, a dla nich 🙂 Oczywiście nie generalizuję i sam polecam korzystanie z doradców kredytowych, którzy potrafią być nieocenioną pomocą przy przechodzeniu przez cały proces. Ale to naszą rolą jest rozumieć wszystko co związane jest z kredytem hipotecznym. Doradcy kredytowi też docenią nasze kompetencje w tej materii.

Zamiast powielać najczęstsze błędy, poświęć tyle czasu, ile to tylko możliwe, na analizę kredytów hipotecznych. Jak wiele? Bardzo dużo, nie ma drogi na skróty 🙂 Wiem, że sporo dziś informacji, a jest to dopiero pierwszy artykuł z serii cyklów o kredycie hipotecznym. Dlatego tym bardziej bądź proszę świadomy powagi sprawy. Zwłaszcza, że gra się toczy i w stawce są dziesiątki tysięcy potencjalnych oszczędności. A nie jest to wcale wiedza niemożliwa do opanowania 😉 

 

Kalkulator kredytu hipotecznego

Jeśli chcesz poznać działanie kredytu hipotecznego dla innych parametrów, to przygotowałem dla Ciebie uproszczony kalkulator kredytu hipotecznego. Poniżej możesz pobrać kalkulator kredytowy wraz ze wszystkimi innymi obliczeniami z dzisiejszego wpisu.

 

Pobierz: Kalkulator kredytowy.xslx

 

kalkulator-kredytu-hipotecznego

O czym jeszcze należy pamiętać?

Przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego zdecydowanie warto odpowiedzieć sobie na szereg różnych pytań. Na początku powinniśmy w ogóle zastanowić się czy musimy brać kredyt hipoteczny. Ale o sensie i opłacalności posiadania własnego mieszkania będę w przyszłości pisał na blogu. Wspomnę teraz jedynie o kilku punktach, które zdecydowanie należy przeanalizować decydując się na kredyt hipoteczny:

  • Zakup dużego mieszkania na całe życie – każdy dodatkowy metr kwadratowy to nie tylko wygoda, ale niestety dodatkowe koszty. Wbrew temu, jakie panuje przekonanie, rzadko zdarza się byśmy kupowali mieszkania na całe życie. Zwłaszcza jeśli jesteś jeszcze przed 30stką, to zobaczysz, że za 10 czy 20 lat może Ci się wszystko odmienić. Będziesz chciał zmienić otoczenie, dzielnice, mieszkać bliżej pracy albo w ogóle wyprowadzisz się za miasto? Nie warto kupować mieszkania na zapas, bo potem rzadko okazuje się, że jest to nasze docelowe miejsce.
  • Staraj się nie kierować emocjami – wiem, że łatwo się mówi, bo zazwyczaj kupujemy oczami (zwłaszcza Panie 😉 ). Uwierzcie mi, działając w taki sposób narażamy się na potencjalną stratę dziesiątek tysięcy złotych. Jeśli boisz się tego punktu, to polecam pójść na oglądanie mieszkania z inna osobą.
  • Pamiętaj o kosztach remontu / wykończenia mieszkania – sam zakup mieszkania to jedno, a co z doprowadzeniem mieszkania do stanu używalności? Szacuje się, że koszty te wynoszą pomiędzy 1000-1500 zł/m2. A właściwie to nie ma górnego ograniczenia. Jak wiadomo wszystko zależy od standardu wykończenia, a tutaj u wielu osób zaczyna się prawdziwa jazda bez trzymanki. Nie patrzymy na koszty. A może zamiast na bogato wykańczać mieszkanie, lepiej 20-30 tys. zł przeznaczyć na wyższy wkład własny bądź mniejszą kwotę kredytu? Pamiętajcie, że jeśli pozwala na to Wasza zdolność kredytowa, to warto koszty remontu uwzględnić w większym kredycie hipotecznym. Błędem jest branie dwóch oddzielnych kredytów, hipotecznego na zakup mieszkania, a następnie gotówkowego, wyżej oprocentowanego na jego wykończenie.
  • Budowanie wiarygodności kredytowej – skoro wiesz, że musisz wziąć kredyt hipoteczny, to pamiętaj o uprzednim zbudowaniu swojej wiarygodności kredytowej. Ma to ogromne znaczenie, a w przypadku niektórych banków uda Ci się dzięki temu wynegocjować lepsza warunki kredytowe. Marża banku potrafi być niższa w najkorzystniejszych przypadkach, aż o 0,5%. A to jest naprawdę bardzo dużo pieniędzy przy wysokim kredycie hipotecznym i jego okresie 20-30 lat. Pamiętaj, ze zdolność kredytowa, różni się od wiarygodności kredytowej, o czym będę w przyszłości pisał w tym cyklu.

Mam nadzieję, że ten wpis skłoni Was refleksji, a tym bardziej do zrobienia kilku obliczeń przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego. A jeśli macie już kredyt to wierzę, że znajdziecie w tym cyklu rady, które pomogą Wam lepiej nim zarządzać. Dziękuję za lekturę i życzę Wam dużo rozwagi i przede wszystkim spokoju w zaciąganiu zobowiązań kredytowych.

Jeśli nie możesz doczekać się kolejnych wpisów z cyklu o kredycie hipotecznym albo jesteś w pilnej potrzebie z wgryzieniem się w tę tematykę, to w pełni polecam Ci kurs kolegi z bloga Finanse Bardzo Osobiste, Marcina Iwucia – „Kredyt hipoteczny Krok po kroku”. Sam nie korzystałem z kursu, ale śledząc przygotowania podczas jego tworzenia oraz wysoką jakość i merytorykę, jaka na Was czeka na blogu Marcina, to w 100 % mogę go Wam polecić.

Pamiętaj proszę, że pod względem finansowym kredyt hipoteczny to niezwykle ważna, o ile nie najważniejsza decyzja w Twoim życiu. Jej konsekwencje są tak ogromne, że bez względu na wszelkie pozytywne emocje związane z zakupem mieszkania, to Ty i Twoja rodzina będziecie odczuwać ich ciężar prawdopodobnie przez resztę swojego życia. Wierzę, że razem uda się nam je zminimalizować. Jeśli masz jakieś pytanie odnośnie kredytów hipotecznych albo nurtuje Cię inny aspekt, to proszę daj mi o tym znać w komentarzach 🙂 

 

 

Podobne artykuły:

 

(Visited 885 times, 35 visits today)

17 KOMENTARZY

  1. Witam, piszesz, że „Koniecznością jest zawarcie ubezpieczenia na życie”. Jednak w przypadku mojego kredytu hipotecznego nie musiałam zawierać tego ubezpieczenia. To znaczy oczywiście pani w banku podsunęła nam do podpisania umowę takiego ubezpieczenia ale jak się okazało nie było ono obowiązkowe.
    Mój kredyt hipoteczny został zaciągnięty na budowę domu jednorodzinnego w systemie gospodarczym. Tak jak piszesz – wzięcie tak dużego i tak rozłożonego w czasie kredytu to nie jest prosta sztuka. Oprócz gromadzenia wkładu własnego (zebraliśmy prawie 40%), braliśmy pożyczki na rzeczywiste 0%, aby zbudować jak najlepszą historię kredytową. Potem zebraliśmy oferty banków i tu okazało się, że różnice w dodatkowych kosztach kredytu są wręcz kolosalne. Czekało nas wiele obliczeń, aby wyłonić najlepszą dla nas ofertę. Potem jeszcze udało się trochę znegocjować marżę. Cały proces wzięcia kredytu nie był specjalnie długi ale wiązał się z maksymalnym zaangażowaniem z naszej strony. Jednak dla każdej zaoszczędzonej złotówki – opłacało się. Pozdrawiam serdecznie.

    • Hej Wiśnia, dzięki za komentarz!

      To prawda, już poprawiłem ten błąd. Oczywiście nie jest koniecznością zawarcie ubezpieczenia na życie. Sam takiego nie posiadam, więc nie wiem czemu wkradł się ten „byk”.

      Odnośnie marży, to nam niestety nie udało się w PKO BP wynegocjować niższej, ale i tak jest ona całkiem niska, bo na poziomie 1.64 p.p. Niestety w PKO powiedzieli, że tylko przy kredycie powyżej 1 mln zł są szanse na negocjacje 🙂 I nie wyglądał to na blef z ich strony, a faktycznie na tamtą chwilę PKO miał jeden z najkorzystniejszych kredytów, więc nie byli skorzy do dalszych negocjacji.

      Jasne, warto walczyć o każda złotówkę. Niższe oprocentowanie nawet o jedną dziesiątą, daje mnóstwo oszczędności na przestrzeni lat. Niestety w rzeczywistości często to wygląda całkowicie odwrotnie. Szukamy miesiącami mieszkania, a potem na szybko załatwiamy pod nie kredyt hipoteczny. A musimy jak wspomniałem we wpisie, poświęcić wiele tygodni na analizę i szukanie najlepszego kredytu dostępnego na rynku do naszej sytuacji. No może, że chcemy przepłacić dziesiątki tysięcy złotych tak do tego podchodząc. A same formalności jak napisałeś nie trwają długo i nie są takie straszne.

      Jeszcze wspomnę, że jako klient PKO BP pierwszy rok mamy obniżoną marżę do 1.1 p.p., co daje oprocentowanie kredytu przez pierwsze 12 miesięcy na poziomie 2,83 p.p. Oferta ta jest tylko dostępna dla klienta posiadającego od 6 miesięcy ROR w banku przed zaciągnięciem kredytu. Dlatego tym bardziej warto korzystać z takich okazji i zorientować się już kilka miesięcy wcześniej co oferują banki. Założenie konta przecież nic nie kosztuje, a przez te 12 miesięcy obniżonej marży jak liczyłem oszczędzam około 1 330 zł na niższych odsetkach 🙂

      Pozdrawiam!

  2. Michał,

    Ciekawy wpis dla tych co bardzo chcą wziąć kredyt hipoteczny. Jednak twierdzenie że „kredyt hipoteczny to dobry dług” to tak jakby powiedzieć że rak skóry to dobry rak bo rokuje duże szanse na wyleczenie;) Ja tam nie chcę mieć żadnego raka, nawet wyleczalnego. I jeśli na chorobę nie mam wpływu to na swoje zadłużenie tak.

    Rozumiem, że przy obecnej nagonce na nieruchomości, chęci posiadania „własnego” mieszkania, niskich stopach procentowych, niskim bezrobociu, dużej ilości pieniądza na rynku, łatwości z jaką banki udzielają kredytów może wydać się to dobrą decyzją. Trzeba jednak sobie uświadomić, że będzie się z nią żyć przez 20-30 lat i jest się na łasce banków, zmiennych stóp procentowych i czynników ekonomicznych. Stopy procentowe nie zawsze będą takie niskie.

    Jeśli ktoś jest na 101% pewny, że utrzyma swoją pracę przez kolejne 3 dekady i że jak mu się podwoi rata a wartość nieruchomości spadnie o połowę to nadal będzie mógł kredyt spłacać to wtedy kredyt hipoteczny ma sens. Niestety z mojego doświadczenia większość ludzi myśli „wszyscy biorą to dlaczego ja nie mam brać” i „jakoś to będzie”.

    • Łukasz,

      Kredyt hipoteczny jest dobrym długiem w odniesieniu do innych tych złych długów, czyli konsumpcyjnych 🙂

      Prawda jest taka, że kredyty hipoteczne były, są i zawsze będą. Nawet jakby wszyscy zostali mistrzami oszczędzania i postanowili, że nigdy się nie zadłużą, to znajdą się osoby, które będą korzystać z kredytów hipotecznych w celach inwestycyjnych 🙂 Ale bądźmy realistami, nigdy taka sytuacja nie będzie miała miejsca. Jak bogatym narodem byśmy się nie stali za kilkadziesiąt lat, to zawsze będą osoby zmuszone do posiłkowania się kredytem hipotecznym.

      Więc nie chodzi tutaj tylko o obecną nagonkę na inwestowanie w nieruchomości, a o zwykły cel mieszkalny dla wielu rodzin. Stopy procentowe są obecnie na najniższym poziomie, ale po to właśnie tutaj jesteśmy by edukować inne osoby o tym problemie.
      Chociaż też nie lubię straszenia, które obecnie wiele osób stosuje, jak to wzrost stóp procentowych wpędzi wiele rodzin w kłopoty finansowe. No to spójrzmy na poniższy przykład:

      Kredyt hipoteczny w wysokości 300 000 zł na 30 lat, oprocentowanie kredytu 4%:
      Rata kredytu dla rat równych: 1 347,13 zł

      Wariant średni – wzrost WIBOR z 1,73 do 3 %, oprocentowanie kredytu 5,27 %:
      Rata kredytu dla rat równych: 1 660,33 zł

      Wariant ultra pesymistyczny – wzrost WIBOR z 1,73 do 5 %, oprocentowanie kredytu 7,27 %:
      Rata kredytu dla rat równych: 2 050,60 zł

      Różnice nie są małe, ale dla wariantu średniego czy wyższa rata o około 320 zł w każdym miesiącu, będzie prawdziwą katastrofą finansową? Jeśli tak, to w takim razie taka osoba w ogóle nie powinna brać kredytu hipotecznego. Najlepiej poczekać rok czy dwa i uzbierać większy wkład własny, bądź wziąć mniejszy kredyt z niższą ratą.

      Kluczowe jest to co wspomniałem w artykule, by rata nie przekraczała 30 % naszych dochodów. Jeśli ktoś nie przestrzega podstawowych ZASAD DOBREGO KREDYTU HIPOTECZNEGO, to sam pisze się na kłopoty.

      Więc na szczęście rata kredytu hipotecznego nie podwoi się tak jak napisałeś. No chyba, że WIBOR osiągnie poziom 7,27 %, a jak widzimy na wykresie stopy WIBOR, takiej sytuacji nie mieliśmy w ostatnich 13 latach. No chyba, że jesteśmy prawdziwymi pesymistami, przewidujemy załamanie gospodarcze i kolejny kryzys. Ba, a może nawet wojnę? To wtedy faktycznie zamiast brać kredyt hipoteczny, lepiej zbierać zapasy żywności na taką ewentualność 😉 Pozdrawiam!

  3. Michał

    Kredyty hipoteczne nie zawsze były… Choć może dla Ciebie tak bo młodszy jesteś 😉

    I raczej nie dobry dług ale mniejsze zło.

    Kredyt bierze się na 30 lat. Proponuję poszerzyć zbadanie WIBORu na taki okres a zobaczymy prawdziwy wariant pesymistyczny. I nie ma co gdybać, że tak było ale już nie będzie bo nikt nie wie jaka pogoda będzie jutro a co dopiero jakie stopy procentowe za 30 lat.

    Frankowiczom też mówiono że CHF będzie nisko albo może tylko ciut wyżej… i mamy teraz aferę na cały kraj. U nich pojawia się też problem że wartość nieruchomości nie pokrywa kapitału pozostałego do spłaty. Spowodowane jest to wzrostem kapitału wyrażonego w PLN. Natomiast taka sama sytuacja będzie miała miejsce jeśli ceny nieruchomości spadną. Wtedy jest się uwięzionym w kredycie a na dodatek bank może a) wypowiedzieć kredyt b) żądać jednorazowej dopłaty c) zmienić inne warunki: ratę, oprocentowanie, ubezpieczenie itd.

    Wrzuciłem Twoje przykłady w kalkulator kredytowy na bankier.pl dla 300 000 zł, 30 lat, raty równe i mam:
    a) oprocentowanie 4% – rata 1432,25 zł, suma spłat 515 608,30 zł
    b) oprocentowanie 5,27% – rata 1660,33 zł, suma spłat 597 718,20 zł
    c) oprocentowanie 7,27% – rata 2050,60 zł, suma spłat 738 216,22 zł
    Coś więc nie tak jest u Ciebie w obliczeniach w wariancie A. Może literówka gdzieś.

    Różnica między A i B to 320 zł ale A i C to 618 zł. Niesamowite jak rośnie suma spłat. Wariant B – spłaca się 200% kwoty, wariant C – 250%

    Fakt, dopiero przy oprocentowaniu 11% rata się podwoi.

    Zakładanie że przez najbliższe 20-30 lat nie będzie kryzysu finansowego jest wielkim optymizmem. Porównywalnym z wiarą że frank będzie zawsze po 2 zł. W danej chwili było to nie do pomyślenia teraz jest to oczywiste.

    Także jeśli ktoś bierze kredyt hipoteczny niech będzie świadomy alternatyw, potencjalnego ryzyka i konsekwencji. Powodzenia!

    • Co do całkowitej sumy spłaty to prawda, wartości rosną w przerażającym tempie. Dlatego kredyty na cele mieszkalne najlepiej brać na jak najkrótszy okres, około 20 lat. A nawet krócej, ale niestety rzadko kto może sobie na to pozwolić ze względu na ograniczoną zdolność kredytową. Będę o tym pisał w następnym artykule z tego cyklu 🙂

      Ewentualnie można wziąć kredyt na 30 lat, a systematyczne go nadpłacać. Tylko musimy być mocno zdyscyplinowani finansowo, bo niestety u wielu osób kończy się tylko na planach 😉 Ja od lutego tego roku zacząłem nadpłacanie poprzez spłacanie dwukrotności raty kredytowej. Pozwoli mi to zaoszczędzić dziesiątki tysięcy złotych. Przygotuję taką analizę dotyczącą nadpłacania kredytu.

      Kryzys finansowy będzie, bo tak działa gospodarka i cykle koniunkturalne. A co mają powiedzieć firmy, które regularnie posiłkują się kredytami? Mają ich nie brać, bo kredyty to jedno wielkie zło? Nie, jeżeli robi się coś z głową, to kredyty, a zwłaszcza hipoteczne, które są relatywnie tanie, nie są takie złe 😉

      A po to właśnie powstaje ten cykl wpisów o kredytach hipotecznych by pokazywać ich dobre strony, a także uświadamiać o ryzyku i konsekwencjach 🙂 Bo przy kredytach jest ich sporo i mogą być bardzo kosztowne 😉

      Pozdrawiam

    • Cześć Michale,

      Dzięki za komentarz! Powiem tak, człowiek uczy się całe życie, a ja nie jestem ekspertem i doradcą kredytowym, dlatego każdy ma prawo popełniać błędy, tym bardziej ja 🙂 Nie przerobiłem setek umów kredytowych, a tylko jedną, swoją, więc spora część opisanych w artykule aspektów dotyczy moich doświadczeń.

      Fajnie by było jakbyś podzielił się informacją, które błędy masz na myśli. Na pewno skorzystają na tym przede wszystkim inni czytelnicy i ja osobiście, bo zapewne jeszcze nie raz będę korzystał z kredytu hipotecznego w swoim życiu 🙂 Pozdrawiam!

      • Cześć,

        OK. Może źle zacząłem. Oczywiście każdy ma prawo do błędów. Ja też takowe z pewnością popełniam.

        Co do błędów merytorycznych to wyłapałem następujące:

        1. Ubezpieczenie od utraty pracy kosztuje 3,25% a nie 3,5%
        2. WIBOR1M nie jest stosowany w kredytach hipotecznych detalicznych. Stosowane są WIBOR3M i rzadziej WIBOR6M.
        3. Ubezpieczenie niskiego wkładu w żadnym z banków ne kosztuje obecnie 3% od brakującej kwoty. Ubezpieczenie niskiego wkładu jest płatne tylko w 2 bankach. 8 banków udzielających kredytów >80% nie pobiera tej opłaty.
        4. Żaden z banków nie ma opłaty ryczałtowej za ubezpieczenie pomostowe.
        5. RRSO nie jest w żaden sposób kluczowe. RRSO to dobry wskaźnik dla kredytów gotówkowych. Dla kredytów hipotecznych to może być parametr pomocniczy.
        5. CO to znaczy wiarygodność kredytowa? Historia w BIK nie ma na dziś żadnego znaczenia poza jednym bankiem(Alior).
        6. Marża 1,1% w pierwszym roku w PKO BP jest dostępna dla każdego, kto zakupi ubezpieczenie od utraty pracy. Posiadanie ROR od 6mc w tym wypadku nie ma na to wpływu. Posiadanie ROR obniża marżę bazową o 0,15 p.p
        7. Okres płacenia ubezpieczenia pomostowego to czas między uruchomieniem kredytu a wpisem do hipoteki. 3mc można liczyć na rynku wtórnym. Na rynku pierwotnym może to być nawet i 3 lata.

        Pozdrawiam
        Michał

        • Dzięki Michał za uwagi i poprawki 🙂

          Tak jak pisałem część informacji, zwłaszcza dotyczących tych PKO BP, opisywałem ze swojego doświadczenia, a kredyt brałem całkiem niedawno, bo w sierpniu 2017 roku. Ale jak widać rynek kredytów hipotecznych jest dość dynamiczny 🙂 Jedynie mam wątpliwość odnośnie pierwszego punktu.

          „1. Ubezpieczenie od utraty pracy kosztuje 3,25% a nie 3,5%”
          PKO podniosło tę stawkę? Od mojego kredytu 225 000 zł, zapłaciłem 7 312,50 zł, czyli wspomniane 3,25 %.

          Cytuję z umowy „…o której mowa w § 6 ust. 4 pkt 6 lit. a CSU, za pierwszy
          48 miesięczny okres ubezpieczenia: 7 312,50 zł,”

          „2. WIBOR1M nie jest stosowany w kredytach hipotecznych detalicznych. Stosowane są WIBOR3M i rzadziej WIBOR6M.” Dzięki, już poprawiłem.

          3. Zgadza się, posiłkowałem się starymi informacjami. Poprawiłem.

          Co do reszty to dzięki za informację.

          Jeszcze mam pytanie odnośnie wpisu do hipoteki, gdzie napisałeś, że na rynku pierwotnym może to być nawet i 3 lata. To rozumiem jakiś skrajny przypadek? 🙂 Podpytałem na szybko znajomych, którzy kupowali mieszkanie od dewelopera i faktycznie trwało to dłużej, niż na rynku wtórnym, ale nigdy dłużej niż rok.

          Dzięki z góry za informację! 🙂
          Pozdrawiam

          • Michale masz w treści informacje, iż ubezpieczenie od utraty pracy kosztuje 3,5%. Kosztuje 3,25%

            Ubezpieczenie pomostowe trwa od momentu wypłaty kredytu do momentu założenia i wpisu hipoteki. 3 lata oczywiście jest skrajnym wypadkiem. Mówimy o zakupie nieruchomości w dużej inwestycji na samym początku procesu budowy.

            Pozdrawiam
            Michał

          • Michale,
            Właśnie przeczytałem że zamierzasz nadpłacać zaciągnięty kredyt. Popełniłeś błąd wybierając PKO BP. W takim wypadku zaciąga się kredyt w banku, który nie pobiera tak wysokiego kosztu za uruchomienie oraz daje opcję nadpłaty przez przelew. Wybór niestety bardzo nietrafiony.

          • Tak, zacząłem pierwsze nadpłacanie kredytu, ale nie będę robił tego permanentnie.
            Planuję (a właściwie planujemy) zbić obecny kredyt do około 200 tys. zł, a więc wraz z nadpłacaniem dwukrotności obecnej raty pozostało jeszcze około 6-7 rat.
            Potem będziemy spłacali normalnie. Przy mieszkaniu i kredycie na cele inwestycyjne uważam, że nie ma sensu w nadpłacaniu rat jak więcej można zarobić na wynajmie. A przy dobrym cashflow takiej inwestycji, też budować sobie zdolność kredytową.

            A co do archaicznego systemu PKO BP, to rzekomo pracują nad rozwiązaniem, które da możliwość nadpłacania przez przelew. Więc to, że na obecną chwilę jest dyskomfort spory to się zgadzam, ale nie sądzę by przez kolejne 30 lat nic się w tej kwestii nie zmieniło 😉

            Ale w 100 % się zgadzam, bo zapewne to chciałeś zasugerować, że bank należy wybrać pod strategię spłacania kredytu.
            PKO BP daje możliwość zrezygnowania z ubezpieczenia od utraty pracy na rzecz wyższej marży, więc jakoś ten koszt za uruchomienie można obejść. I jeśli ktoś potrzebuje kredyt pod szybką sprzedaż mieszkania w ciągu kilku miesięcy tzw. flipa, to chyba też nie jest najgorsze rozwiązanie. Ale to już Ty dużo lepiej się orientujesz, który bank ma najniższy koszt wejścia jak ktoś potrzebuje kredyt w takim celu. Pozdrawiam!

  4. Michał, jak dla mnie kluczowe w kredycie hipotecznym jest/było:
    -regularne nadpłaty, tak by całość spłacić w przeciągu 5-8 lat
    -w związku z powyższym brak prowizji za udzielenie i brak prowizji za wcześniejsza spłatę/nadpłaty
    -niska marza i jak najmniej cross- sellingu w postaci przeróżnych quasi-ubezpieczeń czy innych kart kredytowych.
    I tutaj bym widział role doradcy kredytowego, który nie powie ze to niemożliwe, tylko pomoże coś powyższego znaleźć tudzież wynegocjować. Uwzględniając oczywiście zdolność kredytowa, wkład własny etc. Pozdrawiam

    • Hej Finedu,

      Dzięki za podzielenie się swoimi spostrzeżeniami 🙂

      -początkowo przeczytałem wzięcie kredytu na 5-8 lat, a to by było dla wielu osób prawie niemożliwe 🙂 Duży wpływ ma na to też gdzie kupujemy mieszkanie. Bo jeśli jest to mniejsze miasto i musimy przeznaczyć na ten cel 150 tys. zł to przy 8 latach mielibyśmy ratę w wysokości 1 800 zł. Powiedzmy, że taka kwota przy odpowiednim zarządzaniu budżetem jest możliwa do wygospodarowania. Ale jeśli to byłby zakup mieszkania w większym mieście na kwotę 300 tys. zł, to rata już wynosi około 3 700 zł. A to już jest bardzo dużo. I nawet jak weźmiemy kredyt na dłuższy okres, 20 lat, a chcielibyśmy go nadpłacać by spłacić w ciągu 5-8 lat, to naprawdę byśmy musieli zarabiać 2-3-krotność średniej krajowej (najlepiej jakby partner także 😉 ) i sporo oszczędzać 😉 Oczywiście nie mówię, że to niemożliwe, ale wg mnie 15-20 lat to bardziej realistyczny okres spłaty kredytu dla wielu rodzin. Oczywiście życzę każdemu jak najkrócej! Przy tym wszystkim zakładając najczęstszy scenariusz, a więc 10-20% wkład własny, a reszta kredyt. Niewątpliwie inna będzie sytuacja gdy ktoś ma 50% wkładu własnego.

      -co do prowizji i braku opłat za wcześniejsze nadpłaty i spłatę, to się w pełni zgadzam. Mi na szczęście się udało, bo zaciągnąłem kredyt już po wejściu w życie w lipcu 2017 roku ustawy o kredycie hipotecznym.

      -racja, dziękujemy za wszystkie dodatkowe produkty. Tak samo jak przy ratach 0%. O ile to oczywiście możliwe. U mnie jedynym obowiązkowym produktem w PKO BP była karta kredytowa, która kosztuje 69 zł rocznie jeśli jej nie używam. A jak używam, to nic nie płacę. Więc nie ma tragedii. Oczywiście ustawiłem auto spłatę karty kredytowej, że nawet jak zapomnę, to i tak nie zapłacę odsetek za przeterminowane środki.

      To fakt, warto korzystać z dobrych doradców kredytowych. Na pewno jest to duża wygoda przy składaniu wniosków do kilku banków niż samemu wszędzie biegać. Ja nieco podjąłem ryzyko, bo składałem wniosek tylko w jednym banku, w PKO BP, ale na szczęście katastrofy nie było 😉 Pozdrawiam

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Wprowadź komentarz:
Proszę wprowadź swoje imię:

Social media & sharing icons powered by UltimatelySocial