Na jaki okres wziąć kredyt hipoteczny? Analiza.

32

Każdy kto kiedykolwiek zaciągnął kredyt hipoteczny bądź stoi przed taką decyzją, na pewno nie raz zadawał sobie następujące pytanie. Na jaki okres wziąć kredyt hipoteczny? A może dla Ciebie liczy się inny aspekt, czyli aby rata kredytowa była jak najniższa? Czy liczyłeś kiedykolwiek jaki będzie łączny koszt kredytu dla różnych jego wariantów? Przygotowałem dzisiejszy artykuł, bo chciałbym skłonić Cię do głębszych przemyśleń, które pozwolą Ci świadomie zaciągnąć kredyt hipoteczny w przyszłości.

Wpis ten jest drugim z cyklu o kredycie hipotecznym, a poniżej znajduje się lista wszystkich artykułów. Jak widzicie jesteśmy dopiero na drugim, a więc przed nami jeszcze daleka droga by w pełni opanować tę tematykę 🙂 Jeśli macie jakiekolwiek sugestie odnośnie kolejności wpisów czy szukacie innych zagadnień dotyczących kredytu hipotecznego, to proszę powiedzcie mi o tym 🙂 Ci co nie czytali pierwszego wpisu, gdzie wprowadzałem Was do świata kredytów hipotecznych, to serdecznie zapraszam 🙂 

 

Cykl artykułów o kredycie hipotecznym:

  1. Kredyt hipoteczny – wprowadzenie.
  2. Na jaki okres wziąć kredyt hipoteczny? Analiza.
  3. Raty równe czy malejące? Które są korzystniejsze?
  4. Stopy procentowe a rata kredytu. Jak i czy możemy się zabezpieczyć?
  5. Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny? Analiza.
  6. Mój kredyt hipoteczny, strategia spłaty.
  7. Czy warto kupić mieszkanie na wynajem na kredyt?
  8. Zdolność kredytowa a wiarygodność kredytowa?
  9. Wszystko o BIK

Jak dobrze wiecie i mieliście nie raz przyjemność zaobserwować to w innych wpisach, jestem absolutnym przeciwnikiem jakiegokolwiek zadłużania się w celach konsumpcyjnych. Jednak do kredytu hipotecznego mam nieco inne podejście, uważam go za dobry kredyt. Innymi dobrymi kredytami mogą być kredyt studencki czy pożyczka u pracodawcy. Dlaczego? Są one relatywnie niskooprocentowane.

Czy istnieje jedna uniwersalna reguła mówiąca, na jaki okres wziąć kredyt hipoteczny? W pewnym sensie możemy powiedzieć, że tak. Im krótszy okres kredytowania, tym lepiej, bo mniej pieniędzy w formie odsetek oddamy do banku. Jednak praktycznie rzecz ujmując, rzadko kto może sobie pozwolić na zaciągnięcie kredytu hipotecznego na okres 10-15 lat. I trzeba też sobie zdawać sprawę, że im krótszy okres kredytowania, tym rata takiego kredytu będzie wyższa. O ile wyższa? Dziś będziemy to liczyli.

Zanim jednak to zrobimy, chciałbym jeszcze podkreślić, że finanse osobiste, a zwłaszcza kredyty hipoteczne to ogromne emocje. Nie zawsze trzeba sugerować się liczbami (ale nigdy nie można ich ignorować), bo w tej „grze” nasze nawyki i emocje potrafią mocno namieszać. Dlatego tym bardziej solidne przygotowanie i zdrowy rozsądek są wskazane przy decyzji, która będzie miała ogromny wpływ na nasze finansowe życie. Postaram się Wam nieco rozjaśnić aspekt na jaki okres wziąć kredyt hipoteczny, abyście mogli podjąć jak najkorzystniejszą decyzję 🙂 

Arkusz Excela z wszystkimi wyliczeniami do dzisiejszego wpisu możecie pobrać poniżej:

 

POBIERZ: Kredyt hipoteczny - na jaki okres.xlsx

 

Standardy dobrego kredytu hipotecznego

Zanim przejdziemy do analizy na jaki okres wziąć kredyt hipoteczny, chciałbym przedstawić kilka ważnych zasad jakimi powinniśmy kierować się przy kredycie hipotecznym. Są to tak zwane standardy dobrego kredytu hipotecznego. Niektórzy eksperci finansowi te standardy nazywają złotymi zasadami 30-20-20 kredytu hipotecznego. O co w nich chodzi?

 

  • Reguła nr 1: Rata kredytu nie powinna przekroczyć 30 % miesięcznych dochodów netto.

Nadmiernie wysoka rata może doprowadzić do sytuacji, gdzie nie będziesz w stanie ich regulować terminowo. Jak już wspomniałem, krótszy okres kredytu, powoduje, że wysokość raty drastycznie rośnie. Jak znaleźć kompromis? O tym nieco później. Zanim jednak zdecydujemy się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, dobrym sposobem jest nauczenie się życia z potencjalną ratą kredytu. Wiele osób doświadcza tego na własnej skórze wynajmując mieszkanie. Jest to dobre przetarcie przed zaciągnięciem kredytu. Jeśli nie jesteś w takiej sytuacji, postaraj się odkładać potencjalną wysokość raty kredytowej i zobacz czy jesteście w stanie normalnie funkcjonować. Rata kredytu wyższa niż 30% Waszych dochodów, mogłaby mocno nadwyrężyć Wasz budżet domowy. W takiej sytuacji postarajcie się uzbierać nieco większy wkład własny, co pozwoli nieco obniżyć wysokość raty kredytowej.

 

  • Reguła nr 2: 20 % wkładu własnego.

Tutaj powodów jest kilka. Po pierwsze biorąc kredyt na więcej niż 80 % wartości nieruchomości, będziesz musiał wykupić ubezpieczenie od niskiego wkładu własnego. To oczywiście spowoduje wyższy koszt kredytu. Po drugie, potraktuj uzbieranie wkładu własnego jako potencjalne miesięczne raty przyszłego kredytu hipotecznego. Na przykład jeśli potrzebujesz uzbierać 30 tys. wkładu własnego do wymaganych 20%, to możesz przez 2 lata przed wzięciem kredytu hipotecznego odkładać 1 250 złotych miesięcznie. Wyrobi to w Tobie nawyk oszczędzania na poczet przyszłej raty kredytowej.

Jak wiadomo zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego od 2017 roku poziom wymaganego wkładu własnego to 20 %. Chociaż wiele banków pozwala finansować aż 90% wartości nieruchomości, co wiąże się z koniecznością uzbierania tylko 10% wkładu własnego. Tutaj ważna informacja, którą w poprzednim wpisie podzielił się w komentarzach Michał z Bloga Kredytowego. Ubezpieczenie niskiego wkładu jest płatne tylko w 2 bankach. 8 banków udzielających kredytów powyżej 80% wartości nieruchomości nie pobiera tej opłaty. Dzięki Michał!

 

  • Reguła nr 3: okres kredytu na maksymalnie 20 lat.

I dziś właśnie nieco dłużej skupimy się na tym aspekcie. Czy faktycznie okres kredytu na 20 lat to najlepsze rozwiązanie? A może wybrać dłuższy okres i w miarę możliwości nadpłacać kredyt hipoteczny? Tylko czy jesteśmy aż tak zdyscyplinowali, by nadpłacać kredyt hipoteczny? Obawiam się, że nie…

A jak w ogóle wyglądają statystyki z rynku kredytów hipotecznych?

Wciąż standardem są kredyty na około 30 lat. Jak widać na poniższym wykresie z raportu AMRON-SARFiN, kredyty na okres od 25 do 35 lat stanowią 62,83 % spośród wszystkich kredytów udzielonych w IV kw. 2017 roku. Tylko 1/4 kredytobiorców decyduje się na rekomendowany 20 letni okres kredytu (tutaj na wykresie od 15 do 25 lat). Jedynie niecałe 9% stanowią kredyty hipoteczne na okres do 15 lat. To jasno daje do zrozumienia, że większość Polaków zadłuża się na jak najdłuższe okresy.

Statystyki rynku kredytów hipotecznych

Źródło: Raport AMRON-SARFiN – http://www.amron.pl/strona.php?tytul=raporty-amron-sarfin

 

Na jaki okres wziąć kredyt hipoteczny – analiza

Analizować będziemy kredyt hipoteczny o wartości 250 000 zł, oprocentowany na 4,5 % w skali roku (marża banku + WIBOR), który będzie spłacany w ratach równych. Wiem, że na chwilę obecną takie oprocentowanie kredytu wydaje się wysokie, ale pamiętajmy, że obecnie stopy procentowe są na rekordowo niskim poziomie. W najbliższych latach (spekuluje się, że wzrosną dopiero około 2020 roku) stopy procentowe mogą zostać podniesione przez Radę Polityki Pieniężnej.

Kredyt hipoteczny będziemy porównywać w czterech okresach, 10 lat, 20 lat, 30 lat i 35 lat. Jak widzieliście wcześniej ze statystyk, zdarzają się przypadki, że kredyty są udzielane na dłuższy okres niż 35 lat. Jednak jest to mniejszość, bo jedynie 2,89 % ze wszystkich kredytów zawartych w IV kwartale 2017 r. Kolorem żółtym zaznaczyłem 20 letni okres kredytu hipotecznego, który według standardów dobrego kredytu powinniśmy wybrać.

Na jaki okres wziąć kredyt hipoteczny

Porównywać będziemy poniższe aspekty:

  • Wysokość raty
  • Udział części odsetkowej w pierwszej racie kredytu
  • Sumę zapłaconych odsetek
  • Całkowite koszty kredytu oraz jego stosunek do pożyczonej kwoty

Wysokość raty kredytowej:Wysokość raty kredytowej dla różnych okresów trwania kredytu

Wysokość raty dla kredytu na okres 20 lat jest wyższa o około 315 zł niż dla okresu 30-letniego. To niemałe obciążenie dla comiesięcznego budżetu domowego. Nie mówię już o wariancie 10-letnim gdzie musielibyśmy wygospodarować ponad drugie tyle, niż dla najpopularniejszego okresu – 30 lat. I tutaj pojawia się pierwsze kluczowe pytanie? Czy nie lepszym rozwiązaniem jest wzięcie kredytu na okres 30 lat i systematyczne nadpłacanie go? Według mnie ma to sens i sam jestem zwolennikiem takiego rozwiązania.

W raporcie finansowym za 1 kwartał 2018 roku pisałem Wam o tym, że zaczęliśmy nadpłacać kredyt hipoteczny. Co ważne, przy takim rozwiązaniu musimy być mocno zdyscyplinowani finansowo. Niestety zazwyczaj jest tak, że pieniądze zawsze na coś są potrzebne i rozchodzą się na wszystko, tylko nie na nadpłatę kredytu 🙂 Wtedy zdecydowanie o wiele lepszym rozwiązaniem będzie postawienie nad sobą bata w postaci krótszego okresu, np. 20-25 lat. To oczywiście będzie skutkować wyższą ratą kredytu.

Dla zwolenników jak najniższej raty, aby nieco zautomatyzować nadpłacanie kredytu hipotecznego, polecam poniższe rozwiązanie:

Wystarczy ustawić stały przelew na konto oszczędnościowe, a potem tymi środkami nadpłacać kredyt. Tym sposobem łatwo przywykniemy do faktu, że mamy mniej pieniędzy o tę część, którą przeznaczamy na nadpłacanie kredytu hipotecznego.

Uwaga! Zwróć uwagę aby możliwość nadpłacania kredytu hipotecznego nic Cię nie kosztowała. Nowa ustawa o kredycie hipotecznym w dużym stopniu rozwiązuje ten temat, ale wciąż są banki, które pobierają prowizję za nadpłacanie kredytu. Wtedy opcja ta staje się nieopłacalna i krótszy okres kredytu będzie korzystniejszym rozwiązaniem.

Ogromną zaletą jak najdłuższego okresu kredytu hipotecznego jest fakt, że w razie chudszych lat, rata jest dużo mniejszym obciążeniem dla naszego budżetu domowego. Jeśli jesteśmy zdyscyplinowani, to i tak kredyt spłacimy dużo wcześniej niż pierwotnie zakładane 30 lat. Tylko każdy sam musi sobie odpowiedzieć jak to jest z tą jego samodyscypliną 🙂 

 

Część odsetkowa w pierwszej racie

Część kapitałowa i odsetkowa w pierwszej racie kredytu

Analizując części kapitałowe i odsetkowe, tutaj sytuacja jest zdecydowanie na korzyść krótszych okresów kredytowych. Dla 20-letniego kredytu w pierwszej racie spłacamy prawie 2 razy więcej części kapitałowej, niż w okresie 30-letnim (644,12 zł względem 329,21 zł). Ciekawostką jest, że dla okresu 30 letniego, aż 74% pierwszej raty kredytu stanowią odsetki.

Co to tak naprawdę oznacza? W każdej kolejnej racie wysokość odsetek dla krótszych okresów będzie niższa. Naliczane będą one od pozostałego salda w każdym miesiącu. Przekonajmy się więc jakie będą różnice w łącznych spłaconych odsetkach dla pełnych okresów kredytów.

Suma zapłaconych odsetekCzęść kapitałowa i odsetkowa kredytu

Jak widzimy różnice w odsetkach są kolosalne. Pomiędzy 20 a 30 letnim okresem kredytu, różnica wynosi około 76,5 tys. zł. To są ogromne pieniądze. I w tym momencie musimy postawić sobie pytanie, które już było wspomniane w dzisiejszym artykule. Czy będziemy na tyle zdyscyplinowani, że weźmiemy kredyt na 30 lat i będziemy systematycznie go nadpłacać? Tylko w taki sposób możemy odrobić potencjalną stratę w wysokości 76,5 tys. zł.

Wiele osób nawet gdy pozwala im na to zdolność kredytowa, wychodzi z założenia by nie wiązać sobie pętli na starcie z wyższą ratą i dlatego wybiera okres 30 letni. Jeśli taka decyzja będzie poparta zdrowym rozsądkiem i systematycznym nadpłacaniem kredytu, to jest to jak najbardziej sensowna decyzja. Z drugiej strony, ktoś może powiedzieć, że lepiej wziąć 20 letni kredyt, a w razie chudszych lat, zawsze można wydłużyć okres kredytu.

Uwaga! Tutaj musimy być czujni, bo niektóre banki dla zmiany okresu kredytu, wymagają aneksowania umowy kredytowej. Za co oczywiście pobierają prowizję i to niemałą. Przykładowo PKO BP, w którym posiadam kredyt hipoteczny, za aneksowanie umowy pobiera prowizję w wysokości 0,5% od pozostałej kwoty kapitału do spłaty. Gdybyśmy więc wpadli w delikatny kryzys finansowy w momencie gdy pozostało nam 200 tys. zł kredytu do spłaty, będziemy musieli zapłacić 1 000 zł prowizji za wydłużenie okresu kredytu do 30 lat. Sporo. Więc czy warto podejmować aż takie ryzyko i brać kredyt na krótszy okres?

Częściową alternatywą przy dylemacie na jaki okres wziąć kredyt hipoteczny mogłyby być raty malejące. Jednak wciąż są one mało popularnym rozwiązaniem i rzadko kto z nich korzysta (ja jestem wyjątkiem 😉 ?). Dlaczego? Decydując się na ten wariant, musimy też jak w przypadku kredytu na krótszy okres, przygotować się początkowo na raty wyższe o kilkaset złotych. Tak, wyższe raty dla tego samego kredytu na 30 lat. Co prawda z czasem jak sama ich nazwa wskazuje, wysokość raty malejącej jest coraz niższa. I jak możecie zobaczyć poniżej, w naszym przypadku w okolicach 141-142 miesiąca (w 11 roku spłacania kredytu), wysokość raty malejącej staje się niższa, niż dla rat równych. Co jest duża zaletą rat malejących, to fakt, że od samego początku wysokość spłacanego kapitału jest dużo wyższa niż w przypadku rat równych (694,44 zł wobec 329,21 zł). To pozwala w całym okresie kredytu zaoszczędzić na odsetkach prawie 37 tys. zł! Dlatego właśnie wybrałem to rozwiązanie 🙂 

Na jaki okres wziąć kredyt hipoteczny, raty równe a raty malejąceRaty równe a malejące dla 30 letniego kredytu

Mimo wszystko wiem, że wiele osób całkowicie wyklucza opcję rat malejących właśnie ze względu na wysokie raty w początkowym okresie. A okres ten niestety trochę trwa, bo w naszym przykładzie potrzeba aż 11 lat zanim raty się zrównają…

 

Na jaki okres wziąć kredyt hipoteczny – wnioski

Wszystkie powyższe wyliczenia bez wątpienia wskazują na jedno.

 

Kredyt hipoteczny musimy spłacić szybciej niż w okresie 30 lat.

 

I to dużo szybciej. A w jaki sposób to zrobimy, czy weźmiemy kredyt na 20 lat czy na dłuższy okres, a będziemy go nadpłacać zależy tylko od nas. Najważniejsze jest aby zanim zaciągniemy kredyt hipoteczny, przygotować sobie strategię jego spłacania. To na pewno pomoże nam wybrać odpowiedni bank pod względem opłat i prowizji. Musimy zwracać uwagę na opłaty za aneks do umowy w przypadku skrócenia/wydłużenia okresu kredytu czy prowizję od nadpłacania kredytu.

Dla osób do których powyższe wyliczenia wciąż nie przemawiają i nie mają najmniejszej ochoty nadpłacać kredyt hipoteczny, przygotowałem jeszcze jeden ciekawy wykres 🙂 Pokazuje on jaka jest pozostała kwota kredytu po 15 latach spłacania go, w przypadku każdego okres 20, 30 i 35 lat. Mam nadzieję, że z tym wykresem, uda mi się przekonać Was do zdecydowanie szybszego spłacenia kredytu niż przez najczęściej wybierany okres, czyli 30 lat 🙂 

Pozostała kwota kredytu do spłaty po 15 latach

Jak widzimy na wykresie, po ciężkich 15 latach spłacania kredytu, w przypadku 20-letniego kredytu, jesteśmy już bliżej niż dalej 🙂 Pozostaje nam niecałe 85 tys. zł do spłaty, a więc jeszcze tylko 5 lat i będziemy całkowicie wolni! A dla okresu 30-letniego pozostaje nam do spłacenia prawie 2 razy tyle, bo aż 165,5 tys. zł.

UWAGA: Tak naprawdę abyśmy byli w stanie stwierdzić rzeczywiste oszczędności na kosztach kredytu, należałoby uwzględnić fakt, że różnicę w wysokości raty kredytowej moglibyśmy inwestować. Chociażby w postaci konta oszczędnościowego czy lokaty, dzięki czemu uzyskiwalibyśmy odsetki z tego tytułu. W naszym przypadku różnica w racie pomiędzy kredytem na okres 20 a 30 lat wynosi 314,91 zł / m-c. Inwestując tę kwotę w każdym miesiącu, skala oszczędności na kosztach kredytu w rzeczywistości byłaby dużo mniejsza. Dlatego w tym wszystkim istotny jest poniższy fakt, który już podkreślałem w pierwszym wpisie o kredycie hipoteczny.

UWAGA: należy rozróżnić zakup nieruchomości, w której planujemy mieszkać od zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych. Inaczej kalkuluje się opłacalność kredytów hipotecznych w każdym z powyższych przypadków. 

 

Moja sugestia na jaki okres wziąć kredyt hipoteczny

Przede wszystkim aby świadomie wybrać najkorzystniejszą ofertę kredytu hipotecznego, potrzeba dużo czasu. Przegląd ofert bankowych i analiza jak działa kredyt, powinna zająć dobrych kilka tygodni. Przede wszystkim chodzi o to, by w czasie zawierania umowy, dokładnie wiedzieć co podpisujemy. A co najważniejsze, jakie mamy prawa i obowiązki.

Możecie pomyśleć, a po co tak długo, przecież można skorzystać z pomocy doradcy kredytowego. Zrobi on to wszystko za nas i „załatwi” nam najkorzystniejszą ofertę. I tu wszystko zależy na kogo trafimy. Darmowe doradztwo to niestety mit, a nie ma co się oszukiwać, każdy zazwyczaj myśli o swoim interesie. Jaką mamy pewność czy doradca polecił nam bank z najlepszą ofertą dopasowaną do naszych potrzeb, a nie taką, która też nie jest zła, ale ciut korzystniejsza dla niego?

Dlatego wychodzę z założenia, że najlepszym doradcą finansowym jesteś Ty sam. Kredyty hipoteczne to nie jest wiedza tajemna i przy odrobinie wysiłku można samemu poradzić sobie ze znalezieniem dobrej oferty. Radzę poważnie podejść do tematu i nie nastawiać się, że w jeden wieczór dokonamy analizy rynku kredytów hipotecznych. Pamiętaj, że przez najbliższe kilkanaście, a może kilkadziesiąt lat, to Wy, a nie wasz doradca, będziecie płacili raty hipoteczne 😉

A co do dylematu na jaki okres wybrać kredyt hipoteczny, to tak jak już zasugerowałem w artykule, jestem zwolennikiem wzięcia kredytu na dłuższy okres, czyli 30 lat. Jednak tylko pod warunkiem, że będziemy systematycznie go nadpłacali. W większości przypadków, te kilkaset złotych różnicy na początkowej racie kredytu, dla wielu rodzin, zwłaszcza tych młodych, jest problemem nie do przeskoczenia. Najważniejsze w tym wszystkim aby mieć świadomość, że nawet jeśli na początku sytuacja finansowa nam na to nie pozwala, to w przyszłości pierwszą rzecz na której się skupimy, będzie nadpłacanie kredytu hipotecznego. Nie konsumpcja, nie wakacje, nie zabawki, a systematyczne, nawet niedużymi kwotami, nadpłacanie kredytu hipotecznego. To pozwoli Wam zaoszczędzić dziesiątki, jeśli nie setki (w zależności od wartości kredytu) tysięcy złotych 🙂 Zgadzasz się z moim podejściem do kredytów hipotecznych? A może nie wierzysz w systematyczne nadpłacanie kredytu i jesteś zagorzałym wyznawcą brania kredytu na maksymalnie 20 lat?

Na koniec nie pozostaje mi nic innego, jak życzyć Ci powodzenia jeśli jesteś na początku albo już w trakcie „przygody” z kredytem hipotecznym. Mam nadzieję, że dzisiejsze wskazówki pomogą Ci podjąć właściwą decyzję na jaki okres wziąć kredyt hipoteczny. A przede wszystkim uniknąć błędów. A te jak widzicie mogą być one bardzo kosztowne. A może komuś z Was udało się już pozbyć kredytu i wykrzyczeć „Huuura, spłaciłem kredyt hipoteczny” 🙂 ?

PS. Będę Ci bardzo wdzięczny za podzielenie się tym artykułem ze swoimi znajomymi!

 

 

Podobne artykuły:

(Visited 3 444 times, 9 visits today)

32 KOMENTARZY

  1. Cześć,

    jestem wiernym czytelnikiem Twojego bloga. Kawał dobrej roboty. Jest to mój pierwszy wpis 🙂

    Odnośnie analizy okresu kredytowania to czy nie powinniśmy uwzględnić również inflacji raty kredytowej? 1200zł dzisiaj ma inną wartość niż za 30 lat. Jeżeli np dzisiaj 1200zł stanowi 30% naszego wynagrodzenia netto, to uwzględniając wzrost wynagrodzeń i inflację rata kredytu będzie wynosiła 15% naszego wynagrodzenia za 30 lat. Nie wiem jak to obliczyć ale banki chyba dlatego nie dają rat rosnących 😀

    Tak więc czy te obliczenia mają sens skoro nie uwzględniają inflacji raty kredytowej?

    • Hej Marcin,

      Dzięki za miłe słowa i gratuluję przełamania się z pierwszym komentarzem 🙂 Sam wiele miesięcy byłem pasywnym czytelnikiem na różnych blogach, więc wiem, że to jest nie lada wyzwanie 😉

      Co do Twojego pytania, to w pełni się z Tobą zgadzam 🙂 Wartość pieniądza w czasie się zmienia, ale banki są w pełni przed tym zabezpieczone pożyczając nam pieniądze. Jak wiemy poziom oprocentowania kredytów hipotecznych jest ściśle zależny od stóp procentowych, które są zależne od inflacji.
      Wzrost inflacji w większości przypadków przełoży się na wzrost raty kredytu. Jak to wygląda w praktyce? W odpowiedzi na wzrost stóp procentowych na rynku pieniężnym, banki komercyjne z całą pewnością podniosą oprocentowanie kredytów.

      W taki właśnie sposób banki są zabezpieczone przed inflacją, dlatego nie ma czegoś takiego jak raty rosnące. Rata kredytu zmienia się wraz ze zmianą stopy WIBOR 🙂 Dlatego uśredniłem oprocentowanie 4,5% dla 30-letniego okresy kredytowego, mimo, że większość kredytobiorców ma je teraz zapewne dużo niższe. Ale to się na pewno zmieni, nie raz w okresie 30 lat będzie wzrastać i spadać.

      A co do wynagrodzeń to jasne, jak będą szybciej rosły niż oprocentowanie kredytów, to na pewno rata kredytu będzie dla nas coraz mniejszym obciążeniem 🙂 Tylko pamiętajmy, by 50% z każdej podwyżki przeznaczyć na nagrodę dla siebie, a 50 % oszczędzić i zainwestować. Wtedy będzie dobrze! Pozdrawiam 🙂

      • Średnie wynagrodzenie z ostatnich 10 lat:

        2007 2.691,03zl
        2017 4.271,51zl

        wzrosło o 62,9% !

        Jeżeli w 2007 roku rata stanowiła 30% wynagrodzenia brutto czyli 809,31zl to w 2017 roku rata ta stanowiła już tylko 18,9% wynagrodzenia brutto. Czy jest sens się zajeżdżać i nadpłacać kredyt który jest tzw. dobrym kredytem skoro będziemy zarabiać więcej za kilkanaście lat?

        • Marcin, zgadza się, że wynagrodzenia rosną, ale nie ma co ukrywać, że koszty życia też rosną. Jakby cofnąć się do tego 2007 ile na przykład kosztowało paliwo czy paczka papierosów, to może się okazać, że mimo większych zarobków obecnie, rata i tak będzie stanowić stosunkowo podobne obciążenie dla naszych środków, które zostają nam po wszystkich wydatkach 🙂

          A co do samego nadpłacania kredytu, to tak jak napisałem Ci w wiadomości na mailu, jest generalnie taka zasada, że jeśli ktoś potrafi uzyskać lepszą stopę zwrotu z inwestycji niż jest oprocentowany kredyt hipoteczny, to nie opłaca się go wtedy nadpłacać.

          Przykładowo oprocentowanie kredytu wynosi 3,5%, a ktoś potrafi uzyskać 5% stopy zwrotu, to wtedy lepiej jak te środki inwestuje niż nadpłaca 🙂
          A jak uzyskać te 5%, bo pytałeś mnie? Przykładowo właśnie na nieruchomościach 🙂 W przyszłości będę opisywał swoje inwestycje w tym zakresie. Pozdrawiam!

    • Zakładając średnią inflację na poziomie 2,5% (cel NBP), za 30 lat będziesz musiał mieć 1200*1,025^30=2517, żeby móc kupić to, za co dzisiaj zapłaciłbyś te 1200 PLN. Pzdr

  2. Całość można skrócić do jednego stwierdzenia- kredyt na 30 lat z koniecznymi nadpłatami skręcającymi koniec koncow rzeczywisty czas spłaty, a tym samym płacone odsetki. Bardziej kluczowa jest kwota kredytu i zrozumienie swojej zdolności kredytowej, by nie zadłużać sie pod korek.

    • W pełni się zgadzam Finedu 🙂 Mimo wszystko moje podejście jest nieco odmienne, niż większości blogerów finansowych, którzy rekomendują jednak mocno zacisnąć pasa i wziąć kredyt na jak najkrótszy okres.

      Odnośnie zadłużania się pod korek na maksymalną zdolność kredytową, to wydaje mi się, że źródło problemu jest na wcześniejszym etapie. Powinniśmy sobie zadać pytanie czy kupowanie aż tak dużego mieszkania czy domu jest konieczne 🙂 ? Sam czasem przecieram oczy ze zdumienia, gdy słyszę od znajomych, że biorą kredyt na 500-700 tys. zł. i kupują 70-90 metrowe „apartamenty”. Oczywiście nie chcę by to zabrzmiało, że należy kupować kawalerkę aby unikać ryzyka. Ale czasem mam wrażenie, że ludzie sami piszą się na problemy finansowe w przyszłości. Nie jedną historię już się słyszało, że ktoś tracił dobrze płatną pracę, czy miał inne problemy finansowe, a przy takim kredycie nawet jakby można było zmienić okres na 40 lat, to rata będzie niemała 🙂

          • Trochę to smutne że żyjemy w kraju gdzie 70-90 metrowa klita uważana jest za apartament.

          • Piotr, jak na mieszkanie to takiego metrażu raczej bym nie nazwał klitą, bo większość rodzin mieszka w mniejszych mieszkaniach 🙂 Ale gdy ktoś faktycznie mieszka w domu jednorodzinnym to 70 metrów może wydawać się malutkie 🙂
            Co mnie za to śmieszy, to gdy widzę oglądając ogłoszenia mieszkań na wynajem, nazywanie 40 metrowego mieszkania po remoncie apartamentem 🙂

          • No właśnie o tym mówię, większość mieszka w mniejszych. 40-50 metrów to norma. Ale nie wszędzie jest to norma, w portugalii typowe mieszkanie ma 90-100m2. No i dalej na wschód, gdzie mieszkania są jeszcze droższe w stosunku do zarobków. W zasadzie moja wypowiedź nie ma żadnego sensu, bo tak jest i my jaki konsumenci (klienci) nic nie możemy z tym zrobić. Po prostu stwierdzam fakt 🙂

  3. Dzięki za wpis. U mnie akurat na czasie – bo w tym roku będę brać kredyt pod inwestycję w nieruchomość i też rozważam opcję okresu spłaty.
    Pewnie skorzystam z Twoich arkuszy przy własnej analizie co będzie dla mnie najbardziej opłacalne.

    Dobra robota ! 🙂

      • A jaką strategię należy przyjąć przy kredycie hipotecznym refinansującym zakup mieszkania za gotówkę (20/25/30 lat, wkład własny 10/20/30%? Mieszkanie na wynajem oczywiście 🙂

        • Hej Meg 🙂

          To zależy na czym Ci zależy tak naprawdę. Jeśli na jak najszybszej spłacie kredytu, aby rosła Twoja wartość netto to oczywiście jak najkrótszy okres. Jeśli na dodatnim przepływie pieniężnym, aby rosła Twoja zdolność kredytowa pod kolejną inwestycje, to jak najdłuższy okres i jak najmniejszy wkład własny 🙂 Wszystko zależy od strategii jaką przyjmiesz i co jest Twoim celem 🙂

          Generalnie ja wychodzę z założenia by brać kredyty na jak najdłuższy okres i systematycznie je nadpłacać. Dlatego wybieram bank z darmową nadpłatą, np. PKO BP. Oczywiście ktoś może postawić pytanie czy jest sens nadpłacać, skoro oprocentowania kredytów są tak niskie? Więc czy nie lepiej inwestować środki, aby dla nas pracowały? No właśnie, tu każdy sam musi sobie odpowiedzieć co preferuje 🙂 Pozdrawiam

  4. Cześć.
    Dzięki za bardzo fajne podsumowanie.
    Mógłbyś do pliku excel dodać tabelkę z wyliczeniami dla rat malejących ?
    Pozdrawiam

  5. My w listopadzie będziemy konsolidowac trzy kredyty: dwa hipoteczne, jeden gotówkowy dobrany bo przy budowie domu wyszło jeszcze to i tamto 😉
    I ciężko myślimy z mężem czy skracac okres jak tylko się da czy wynegocjować najniższe wszystko jak się tylko da, a okres zostawić taki jaki jest…. Młodzi jesteśmy, dobrze by było pojechać jeszcze gdzieś z dziećmi, a nie zaciskac pasa przez kolejne 15 lat….
    Dzięki za ten wpis, na pewno dał mi trochę więcej do myślenia 🙂

    • Hej Bea 🙂

      Dlatego według mnie tak jak opisałem w artykule właśnie najlepiej jest wybrać najtańszy kredyt na jak najdłuższy okres, czyli zazwyczaj 30 lat i nadpłacanie go. Bo skrócenie okresu kredytu już na początku i wzięcie go na 10 czy 15 lat to takie zaciśnięcia pasa. Nadpłaty kredytów w wielu bankach dzięki nowej ustawie o kredycie hipotecznym są teraz darmowe, więc nie będzie z tym problemu. Dlatego w miesiącach z nadwyżkami w budżecie powinno starczyć i na nadpłatę kredytu, a potem i na wyjazd z dziećmi 😉

      • Przemyślałam sprawę i chyba wydłużymy okres znowu do 30 lat z ratami malejącymi + nadpłata co miesiąc różnicy między tym co płacimy teraz, a tym co będziemy płacić po konsolidacji. Złożę zlecenie stałe w banku i już (mamy opiekunka konta który czaruje nam z różnymi dodatkowymi usługami) 🙂

        A w razie gorszego okresu damy zawsze radę płacić samą ratę i też będzie dobrze 🙂

        Dzięki jeszcze raz!

        • Super, wydaje mi się, że taka decyzja będzie dla Was najrozsądniejsza 🙂
          Też w tym wszystkim poruszyłbym aspekt psychologiczny… inaczej smakuje spłacanie przykładowo raty kredytowej 2000 zł na okres 15 lat, a inaczej te same 2000 zł, tylko, że 1000 zł raty z kredytu na okres 30 lat + 1000 zł nadpłacanie. Chyba to drugie smakuje nieco lepiej, bo mamy w podświadomości, że robimy więcej niż powinniśmy, czyli wygrywamy 🙂

          A co do rat malejących, to jutro będzie artykuł na temat, który rodzaj rat jest korzystniejszy. Zdradzę tylko, że jak się powszechnie może wydawać, nie zawsze raty malejące są korzystniejsze 😉 Pozdrawiam!

          • Ja tak tylko dla zachowania ciągłości: bank zgodził się refinansować nasze zacne kredyty bez prowizji za wcześniejszą spłatę. Okres zostawiamy ten sam, więc nic nie wydłużamy, ale oprocentowanie mamy niższe o prawie 2% zero prowizji i ratę niższą o 1000 pln!! Zastanawiam się czy negocjować czy brać co dają.

            Oczywiście już wpisana została ta różnica na poczet przyszłych nadpłata 🙂 🙂 strasznie się cieszę 🙂 🙂

          • Wow, brawo Bea 🙂 Gratulację! 2% różnicy oprocentowania przy kredycie hipotecznym to jak wygrać los na loterii 🙂 Oczywiście próbować dalej negocjować nie zaszkodzi, może coś jeszcze uda się urwać. Nawet o 0,1% warto walczyć, możesz sprawdzić w kalkulatorach kredytowych, ile to da oszczędności na odsetkach w całym okresie kredytu 🙂

            To teraz nie pozostaje nic innego, jak systematycznie i konsekwencje nadpłacać właśnie tę różnicę 🙂 Powodzenia 🙂

  6. Powiem Ci, Michale, że nie jesteś sam w swoim poglądzie na strategię spłacania KH. I rzeczywiście, zawsze się dziwiłem, że nikt (chyba nikt, nie śledzę finblogów z aż tak dużym zaangażowaniem) nie patrzył na to z tej strony.
    Ze swej strony dodałbym jeszcze dwie rzeczy
    1) „plan B”- czyli gdy np. stopy wzrastają do takiego poziomu, że przekraczają nasz założony z góry nakład na ratę i nadpłatę. Czy sprzedajemy, czy robimy przewalutowanie, czy zaciskamy pasa. Warto to sobie wcześniej policzyć i wyznaczyć progi ostrożnościowe. Dla (bardzo) zapobiegliwych może być ubezpieczenie od wzrostu stóp.
    2) nieopłacalność nadpłaty KH dotyczy przede wszystkim osób, które kupowały mieszkanie za gotówkę, a potem brały refinansowanie. Im rzeczywiście nie musi się opłacać nadpłata, bo w razie czego mogą od razu spłacić całość. Co innego ktoś, kto nie ma takiej kasy, a tu nagle stopy idą skokowo do góry (vide Ukraina trzy lata temu- czyli całkiem niedawno- z 19,5% na 30%). Fajnie, że się uzyskuje zwrot z inwestycji większy niż oprocentowanie kredytu, ale gdy nagle co miesiąc trzeba wyskoczyć nie z 30%, a z np. 60% swojego wynagrodzenia, to już jest trochę słabo…
    Pzdr

    • Dzięki werserk! 🙂

      Na większości finblogów znajdziemy opinie by wybrać kredyt na jak najkrótszy okres. Oczywiście nie mówię, że jest to złe podejście, bo jest jak najbardziej słuszne, bo każdemu kto nie będzie nadpłacał kredytu doradził bym takie rozwiązanie. Niestety niektórych tylko zaciśnięcie pasa postawi do pionu i zdyscyplinuje finansowo, więc jeśli nie chcą przepłacić muszą wybrać krótszy okres.

      W pełni zgadzam się z Twoimi radami. Dlatego jeśli ktoś bierze KH obecnie i jest na styk z wydatkami w budżecie domowym to musi mieć dodatkowe zabezpieczenie na wypadek gdy stopy procentowe wzrosną. Tu idealne będą progi ostrożnościowe jak zasugerowałeś. A nawet dodatkowa poduszka bezpieczeństwa stricte związane z kredytem hipotecznym, np. w wysokości przyszłych 12 rat kredytowych. Ktoś powie, że szkoda trzymać tak dużo kasy na koncie oszczędnościowym z tymi wszystkimi funduszami i poduszkami, ale ja wychodzę z założenia, że przezorny zawsze ubezpieczony. Pozdrawiam

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Wprowadź komentarz:
Proszę wprowadź swoje imię: