Strona główna Kredyt hipoteczny Raty równe czy malejące? Które z nich są korzystniejsze?

Raty równe czy malejące? Które z nich są korzystniejsze?

22
Raty równe czy malejące?

Jest to jedno z częściej zadawanych pytań przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Raty równe czy malejące? Dla każdego kredytu hipotecznego nie tylko istotne jest na jaki okres go wziąć (co analizowaliśmy ostatnio 🙂 ) czy ile wkładu własnego powinniśmy uzbierać, a również jaką formę rat wybierzemy. Postaram się dziś przeanalizować ten dylemat i pokazać na obliczeniach, czy raty równe czy malejące będą dla nas korzystniejsze. Także przygotowałem dla Was kalkulator, dzięki któremu dowiemy się, który rodzaj rat jest korzystniejszy dla danego kredytu. Mam nadzieję, że temat Was zainteresuje, chociażby dlatego, że oszczędności dla mądrze wziętego kredytu hipotecznego mogą wynieść dziesiątki tysięcy złotych.

Wpis ten jest trzecim z cyklu o kredycie hipotecznym, gdzie poznajemy wszystkie tajniki kredytów hipotecznych. Poniżej znajdziecie listę wszystkich artykułów. Jak widzicie jesteśmy dopiero na trzecim wpisie, więc przed nami jeszcze daleka droga by w pełni opanować tę tematykę 🙂

Cykl artykułów o kredycie hipotecznym:

  1. Kredyt hipoteczny – wprowadzenie.
  2. Na jaki okres wziąć kredyt hipoteczny? Analiza.
  3. Raty równe czy malejące? Które z nich są korzystniejsze?
  4. WIBOR a wysokość raty kredytowej.
  5. Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny? Analiza.
  6. Mój kredyt hipoteczny, strategia spłaty.
  7. Czy warto kupić mieszkanie na wynajem na kredyt?
  8. Zdolność kredytowa a wiarygodność kredytowa?
  9. Wszystko o BIK

Arkusz Excela ze wszystkimi obliczeniami, a przede wszystkim z kalkulatorem rat kredytu pokazującym, który rodzaj rat jest dla nas korzystniejszy, możecie pobrać poniżej:

 

POBIERZ: Raty równe czy malejące.xlsx

 

Raty równe czy malejące – różnica

Zanim przejdziemy do wyliczeń, wyjaśnijmy czym się różnią wspomniane rodzaje rat. Dla przypomnienia rata każdego kredytu hipotecznego składa się z dwóch części, tj. część kapitałowej oraz części odsetkowej.

 

Rata kredytu = część kapitałowa + część odsetkowa

 

Część kapitałowa to jak sama nazwa wskazuje jest to część, o którą maleje nam faktyczne saldo kredytu. Od niej liczona jest część odsetkowa, czyli tak naprawdę zarobek banku za pożyczone nam pieniądze. 

W przypadku obydwu rodzaju rat obliczanie odsetek jest relatywnie proste, natomiast całkowicie inaczej działa obliczanie części kapitałowej. Odsetki w każdej miesięcznej racie to po prostu iloczyn (wynik mnożenia 😉 ) obecnego salda zadłużenia oraz stopy procentowej. Dlatego odsetki zawsze będą mieć tendencję malejącą ze względu na coraz mniejsze zadłużenie w kolejnych miesiącach, ale różnić się będą ich wysokością dla każdego rodzaju rat.

Inaczej to wygląda w przypadku części kapitałowej raty kredytu. Najłatwiej będzie zrozumieć to poprzez opisanie jak to się liczy dla każdego rodzaju rat.

  • Dla rat malejących kalkulacja sprowadza się jedynie do podzielenia kwoty kredytu przez liczbę rat, najczęściej wyrażoną w miesiącach. Przykładowo dla kredytu o wartości 250 tys. zł na okres 30 lat, rata wyniesie 694,44 zł. (250000 zł / 30 lat / 12 miesięcy), ew. (250000 zł / 360 miesięcy)
  • Dla rat równych policzenie wysokości części kapitałowej jest nieco bardziej skomplikowane. Wraz ze spadającymi odsetkami, część kapitałowa w każdej kolejnej racie jest coraz wyższa aby zachować łączną wysokość raty kredytu. Tutaj z pomocą przychodzi funkcja PPMT w Excelu (Przy okazji zachęcam do zabawy z kalkulatorem finansowym, gdzie możecie poznać dużo więcej funkcji finansowych Excela), która pozwala obliczyć wielkość spłat kapitału od pożyczki płaconej w ratach przy założeniu, że raty są równe.

Rata równa

W przypadku raty równej (rata annuitetowa), jak sama nazwa wskazuje wysokość naszej miesięcznej płatności pozostaje niezmienna. Oznacza to, że w każdym miesiącu płacimy identyczną kwotę do banku (oczywiście przy założeniu, że stopa procentowa WIBOR jest niezmienna, o którą oparty jest nasz kredyt hipoteczny 🙂 ). W początkowych okresach większą część raty kredytowej stanowią odsetki. Dopiero z biegiem czasu zaczynamy spłacać coraz więcej części kapitałowej.

Poniższy wykres pokazuje jak na przestrzeni całego okresu kredytu dla rat równych, zmienia się udział części kapitałowej i odsetkowej w racie.

Raty równe, część odsetkowa i kapitałowa

Rata malejąca

Z kolei dla raty malejącej, to wysokość części kapitałowej pozostaje niezmienna, a zmianie ulega wysokość płaconych odsetek. Dlatego właśnie początkowo wysokość raty malejącej jest większa niż w przypadku kredytu z ratą równą. W początkowym okresie mamy najwięcej odsetek, ponieważ do spłaty jest cały kapitał. Wraz z upływem kolejnych rat, jest coraz mniej kapitału, w związku z czym maleje nam również część odsetkowa. Ze względu na konstrukcję raty malejącej, całkowita wysokość odsetek do spłacenia jest zawsze mniejsza niż w przypadku raty równej.

Poniższy wykres pokazuje jak na przestrzeni całego okresu kredytu dla rat malejących, zmienia się udział części kapitałowej i odsetkowej w racie.

Raty malejące, część odsetkowa i część kapitałowa

 

Raty równe czy malejące, jak ja to widzę?

Niekwestionowaną zaletą rat równych jest fakt, że ich wysokość przez cały okres kredytu nie ulega zmianie (pomijam zmiany wysokości rat kredytu spowodowane zmianami stawki WIBOR). Dużo łatwiej dla każdego gospodarstwa domowego w takim przypadku zaplanować miesięczny budżet domowy. Jak Wam zaraz pokażę na przykładach, różnica w racie w początkowych miesiącach jest dość znacząca. A nie ma co ukrywać, niestety większość kredytobiorców patrzy przez pryzmat by nie musieć co miesiąc zaciskać pasa, niż ile łącznie będzie ich kosztować kredyt na przestrzeni 30 lat. A szkoda. Dodatkowo, wybierając kredyt z ratami równymi, nie musimy dysponować aż tak wysoką zdolnością kredytową jak w przypadku rat malejących. Ten fakt powoduje, że niektórzy nawet jakby chcieli, niestety nie mogą sobie pozwolić na wybór rat malejących.

Największą wadą kredytu z ratami równymi jest fakt, że jest on droższy w porównaniu z identycznym kredytem z ratami malejącymi. Często słyszy się opinie, że przy kredycie z ratami równymi na początku głównie spłacamy jego odsetki. Trudno się z tym nie zgodzić, skoro faktycznie łączna wysokość odsetek w kredycie z ratą malejącą jest mniejsza niż w przypadku rat równych.

Spójrzmy na przykładzie kredytu na 30 lat na kwotę 250 000 zł z oprocentowaniem 4,5%. Jaka będzie różnica w ratach kredytu w różnych okresach jego spłacania oraz jakie będą łączne koszty kredytów?

Raty równe czy malejące, harmonogram spłatW pierwszym miesiącu różnica w racie wynosi około 365 zł na korzyść raty równej. Jeśli macie kredyt w ratach równych, to w kalkulatorze możecie sprawdzić o ile byłaby wyższa rata kredytu dla rat malejących w początkowych miesiącach. W naszym przykładzie dopiero w okolicach 141-142 miesiąca (w 12 roku spłacania kredytu), wysokość raty malejącej staje się niższa, niż dla rat równych. Co jest niewątpliwie ogromną zaletą rat malejących, to fakt, że od samego początku wysokość spłacanego kapitału jest dużo wyższa niż w przypadku rat równych (694,44 zł wobec 329,21 zł). To pozwala w całym okresie kredytu zaoszczędzić na odsetkach prawie 37 tys. zł!

Raty równe czy malejące koszty kredytuTe wspomniane 37 tys. zł różnicy w odsetkach powoduje, że w przypadku rat malejących oddajemy „tylko” 168% pożyczonej kwoty bankowi, a nie aż 182% jak w przypadku rat równych.

UWAGA!!! To wcale nie oznacza jednak, że kredyt z ratą malejącą jest tańszy w porównaniu z identycznym kredytem z ratą stałą.

Jak to możliwe? Już wyjaśniam dlaczego 🙂 

 

Różne produkty

Sprawdzając różne warianty w kalkulatorze kredytowym, wychodzi nam, niezależnie od parametrów kredytu (jego okresu, udzielonej kwoty oraz oprocentowania), że kwota zapłaconych odsetek zawsze jest niższa w przypadku kredytu z ratą malejącą. To się zgadza i tego faktu nie mam zamiaru podważać. Jednak gdy przeprowadzimy głębszą analizą, który kredyt jest naprawdę tańszy, może okazać się, że w rzeczywistości jest nieco inaczej.

Tak naprawdę gdy porównujemy kredyt z ratą równą i ratą malejącą, popełniamy kluczowy błąd. Większość albo o nim zapomina albo nie jest jego świadoma. Są to dwa absolutnie różne produkty! To tak jakbyśmy porównywali cenę ziemniaków do ceny ogórków i na tej podstawie decydowali, które warzywo jest lepsze 🙂 To samo dotyczy właśnie rodzaju rat kredytu. Są to różne produkty i porównywanie ich ma tylko sens w jednym przypadku. Musimy wyrównać i przeanalizować miesięczne przepływy pieniężne w obydwu przypadkach. Wiem, że brzmi groźnie, ale już wyjaśniam 🙂

Skoro wiemy, że wysokości rat są różne, to musimy przeanalizować, który kredyt będzie tańszy jeśli tą różnicą będziemy odpowiednio zarządzali przez cały okres. Poprzez hasło zarządzanie, mam na myśli na przykład zainwestowanie tej różnicy. Skoro wybieramy świadomie raty równe i przez kilkaset miesięcy cieszymy się niższymi ratami, to czemu by tej różnicy nie zainwestować i zmusić do ciężkiej pracy na naszą korzyść? Zróbmy to i przekonajmy się co nam wyjdzie! 🙂 

Wracając do naszego kredytu na kwotę 250 000 zł na okres 30 lat, to widzimy, że osoba, która wybierze raty równe „zaoszczędza” w początkowych miesiącach kilkaset złotych. Zainwestujmy te różnicę. Tak naprawdę skoro w pierwszym miesiącu „zaoszczędza” 373,13 zł to musimy sprawdzić jaka będzie wartość tych 373,13 zł na koniec okresu kredytu (po 30 latach) gdy ją zainwestujemy.

Raty równe czy malejące różnica w racie

Oczywiście musimy pamiętać, że w pewnym momencie raty malejące będą niższe od rat równych i wtedy przepływ pieniężny zmieni się na korzyść rat malejących. Jak już wiemy w przypadku naszego kredytu nastąpi to pomiędzy 141 a 142 ratą i właśnie od tego momentu raty malejące zaczną być niższe od rat równych.

Ważna uwaga! Skoro kredyt jest na okres 30 lat, a od 12 roku spłacania kredytu będzie dodatni przepływ pieniężny na korzyść rat malejących, mylnie może się wydawać, że jest to sytuacja korzystniejsza. Dlaczego mylnie? Bo skoro przez pozostałe około 18 lat przepływ pieniężny będzie korzystniejszy dla rat malejących, to na pewno w tym dłuższym okresie uda nam się więcej uzyskać z inwestycji tych różnic. Tylko, pamiętajmy, że nadwyżki przy kredycie z ratami równymi z pierwszego roku będą pracować dla nas 30 lat, z drugiego roku 29 lat i tak dalej. Dla rat malejących nadwyżki będą pracować dla nas w dużo krótszych okresach. W 1 roku 18 lat, w drugim roku 17 lat itd.

 

Raty równe czy malejące, przepływy pieniężne

Aby więc porównać raty równe z ratami malejącymi musimy spełnić następujący warunek. Jest nim wyrównanie miesięcznych przepływów pieniężnych. Dokonajmy tej analizy, aby faktycznie dowiedzieć kredyt z jakimi ratami będzie korzystniejszy. Najpierw spójrzmy dla przypomnienia na łączną wysokość zapłaconych odsetek dla obu rodzajów rat w przypadku naszego kredytu.

Raty równe a malejące suma zapłaconych odsetek

Różnica w odsetkach jest spora, bo wynosi aż 36 798, 03 zł,. Wydaje się być niemożliwym stwierdzenie, że kredyt z ratami równymi może być korzystniejszy? Jak odrobić taką kwotę, skoro różnice w comiesięcznych ratach wynoszą raptem kilkaset złotych. Ale tutaj właśnie działa magia procentu składanego i to o czym pisałem powyżej, czyli, że nadwyżki przy kredycie z ratami równymi z pierwszego roku, będą pracować dla nas 30 lat, z drugiego roku 29 lat itd. Dla rat malejących okresy te będą dużo krótsze.

Na potrzeby naszej analizy przyjmijmy oprocentowanie netto inwestycji na poziomie 5 %. Dlaczego aż tyle? Na chwilę obecną może wydawać się to wynik nie do osiągnięcia przy lokowaniu środków na lokaty bankowe czy konta oszczędnościowe. Ale nie zapominajmy, że stopy procentowe w przyszłości wzrosną i wzrośnie też oprocentowanie depozytów.

Dla naszego kredytu dla pierwszych trzech rat równych, tak będzie wyglądać wartość z inwestowanej różnicy oraz zysk na koniec okresu (zielona część):

Pierwsze 3 raty równe

W kalkulatorze policzyłem jakie są różnice w miesięcznych przepływach pieniężnych dla obydwu kredytów na przestrzeni całego okresu kredytu.

Raty równe czy malejące, przepływy pieniężne

W przypadku rat malejących mogliśmy zainwestować aż o 36 798,03 zł więcej niż w przypadku rat równych. To jak to do cholery możliwe, że raty równe mogą być korzystniejsze? A więc jeszcze raz podkreślę co ma kluczowe znaczenie, oczywiście chodzi o okres inwestowania.

Poniższa tabela rozwiewa wszelkie wątpliwości. W przypadku rat równych udało się uzyskać zysk z inwestowanej różnicy na koniec okresu w wysokości 66 957,77 zł, a w przypadku rat malejących jedynie 23 459,58 zł.

raty równe czy malejące zysk z inwestowanej różnicySpójrzmy teraz na pełne podsumowanie obydwu kredytów, gdzie znajdziemy informację ile dokładnie udało nam się zaoszczędzić oraz który rodzaj rat jest korzystniejszy w tym przypadku.

Raty równe czy malejące są korzystniejsze

W tym przypadku uda nam się zaoszczędzić dokładnie 6700,15 zł wybierając kredyt z ratą równą, jeśli będziemy postępować jak to zostało opisane powyżej. Mimo pierwszego wrażenia, gdy patrzymy na łączną wysokość odsetek obydwu kredytów, że raty malejące muszą być tańsze, to już wiemy, że nie zawsze tak jest.

Ważne! Problem jaki ja widzę to fakt, że tak naprawdę większość ludzi wybiera raty równe, by mieć więcej pieniędzy na konsumpcję (mówiąc delikatniej, na życie 😉 ), a nie po to by uzyskaną różnicę w racie z czasem nadpłacać. Nie mówiąc już o jej inwestowaniu. Dlatego dla tych osób, które nie mają zamiaru nic „kombinować” w czasie spłacania swojego kredytu hipotecznego, zawsze korzystniejsze będą raty malejące. Ale należy zadać pytanie, czy takie osoby będą w stanie w początkowym okresie udźwignąć ciężar wyższych rat? Nie wydaje mi się. Niestety wciąż sporo osób przy wyborze kredytu kieruje się tylko tym aby wysokość raty była jak najniższa 🙂 

 

Raty równe czy malejące – to co w końcu wybrać?

Jeśli nie podchodzisz do finansów tak jak większość jak zostało opisane powyżej, to przypuszczam, że masz teraz jeszcze większy dylemat który rodzaj rat wybrać? Dzięki kalkulatorowi możesz szybko się o tym teraz przekonać, ale zastanówmy się od czego tak naprawdę zależy który wariant będzie korzystniejszy? Mówiąc w skrócie od naszych zdolności inwestycyjnych. Spójrzmy jeszcze na inny przykład i przekonajmy się czy raty równe czy malejące będą korzystniejsze w tym przypadku.

Przykład

Załóżmy że mamy takie same parametry kredytu jak już omawialiśmy (250 tys. 30 lat, 4,5% oprocentowanie), natomiast słabsze są nasze zdolności inwestycyjne. Różnicę w racie będziemy inwestować jedynie na 3,5 %. Wybrać raty równe czy malejące?

raty równe czy malejące przykład 1

Jak widzicie tym razem opłaca się wybrać kredyt z ratami malejącymi. Czym niższe oprocentowanie przy inwestowaniu comiesięcznych różnic, tym raty równe będę mniej korzystne. Jeśli pobawicie się kalkulatorem to zobaczycie, że zależność jest następująca. Kiedy oprocentowanie z inwestycji zaczyna przekraczać oprocentowanie kredytu, wtedy korzystniejsze stają się raty równe. W przeciwnym przypadku raty malejące zawsze będą korzystniejsze. To pokazuje dlaczego warto być dobrym inwestorem 😉 

 

Raty równe czy malejące – wnioski

Udało nam się przejść przez kawał dogłębnej analizy. Mam nadzieję, że dzięki niej oraz wykorzystując kalkulator, będzie Wam dużo łatwiej podjąć decyzję czy wybrać raty czy malejące. Być może inwestowanie różnic wcale Was nie interesuje, a po prostu chcecie cieszyć się jak najtańszym kredytem? 🙂 Wtedy bez dwóch zdań, jeśli możecie sobie na to pozwolić, powinniście wybrać raty malejące. Oczywiście można jeszcze inaczej podejść do tego problemu. Zamiast wybierać raty malejące bądź krótszy okres kredytu, systematycznie go nadpłacać. Ile wtedy uda nam się zaoszczędzić pieniędzy? To również niedługo będę analizował przy wpisie o opłacalności nadpłacania kredytu 🙂

Dlatego analizowane w dzisiejszym wpisie wyrównanie przepływów pieniężnych pomiędzy ratami kredytów i ich inwestowanie należy potraktować bardziej jako ciekawostkę, niż skuteczny sposób na zarządzanie kredytem hipotecznym. W większości przypadków to nadpłacanie kredytu hipotecznego będzie dla nas najlepszą inwestycją. Jakie będą z tego korzyści i ile zaoszczędzimy? Już niedługo będzie o tym na blogu! 🙂

Jeśli ktoś z Was ma ochotę na nieco bardziej techniczną analizę czy wybrać raty równe czy malejące, to zapraszam do wpisu na blogu kolegi – Finedu. Przeanalizował on dodatkowo zmianę wartości pieniądza w czasie oraz znajdziecie dużo ciekawych wykresów dla rat równych i malejących 🙂 

Nie pozostaje mi nic innego jak podziękować Wam za poświęcony swój czas. Będę bardzo wdzięczny za podzielenie się ze znajomymi dzisiejszą analizą 🙂 

 

 

Podobne artykuły:

  1. Kredyt hipoteczny – wprowadzenie.
  2. Na jaki okres wybrać kredyt hipoteczny? Analiza.
(Visited 675 times, 2 visits today)

22 KOMENTARZY

  1. Michał, wstrzeliłes sie ze swoim wpisem dokładnie w tegoroczny dzień wolności hipotecznej 😉 Przy okazji dzięki za zalinkowanie do mojego materiału. Pozdr

    • Przyznaję bez bicia, że nie wiedziałem o dzisiejszym „Święcie”. Całkowity zbieg okoliczności 🙂 Pocieszające, że w ostatnich latach spada liczba dni wolności hipotecznej 🙂 Ale inaczej być nie może jak płace rosną i gospodarka się rozwija.

      Bardzo podobała mi się Twoja analiza, więc życzę weny do tworzenia jak najwięcej tak merytorycznych wpisów 🙂

  2. „oprocentowanie netto inwestycji na poziomie 5 %. Dlaczego aż tyle? Na chwilę obecną może wydawać się to wynik nie do osiągnięcia przy lokowaniu środków na lokaty bankowe czy konta oszczędnościowe. Ale nie zapominajmy, że stopy procentowe w przyszłości wzrosną i wzrośnie też oprocentowanie depozytów.”
    I raty kredytu – tego z ratą „stałą” znacznie bardziej niż tego z „malejącą” (cudzysłowy, bo oba przymiotniki nie są prawdziwe w przypadku wzrostu stóp procentowych), ze względu na mniej spłaconego kapitału 😉
    Wyliczenia wyliczeniami – liczby nie kłamią, ale nie oszukujmy się – większość ludzi po prostu nie będzie w stanie zainwestować tak, żeby pobić koszt kredytu. Tym bardziej, że zmniejszenie kosztu kredytu jest zyskiem ponoszonym bez ŻADNEGO ryzyka utraty zainwestowanego kapitału, a żeby z inwestycją zamiast nadpłaty wyjść na plus, raczej trzeba będzie zaryzykować. Skoro bank, który w zarabianiu pieniędzy jest profesjonalistą, zadowala się zyskiem z naszego kredytu, to dla większości z nas odebranie mu tego zysku i zachowanie go po swojej stronie, powinno być wystarczające.
    W opisanym przykładowym kredycie, nadpłata 1500zł w pierwszym miesiącu skutkująca skróceniem okresu spłaty kredytu (zakładając brak dodatkowych prowizji) spowoduje, że odsetki spadną o 4211.69zł (czyli tyle wyniesie nasz zysk). Żeby na przestrzeni 30 lat zyskać taką kwotę z kapitału początkowego 1500zł przy kapitalizacji rocznej, musielibyśmy osiągnąć oprocentowanie ok. 5.6% (przed podatkiem) przez cały okres inwestycji – również w otoczeniu obecnych niskich stóp procentowych. Śmiem twierdzić, że nie osiągniemy obecnie takiego zysku bez ponoszenia ryzyka utraty kapitału 😉 Nie chcę nikogo na siłę odmawiać od inwestowania zamiast nadpłacania, ale prawda jest taka, że pobicie kredytu nie jest tak proste jak się wydaje, szczególnie dla osób niemających doświadczenia w inwestycjach i paradoksalnie – tym trudniejsze im wyższe stają się stopy procentowe, bo tym bardziej tracimy wtedy przez podatek belki.

    • Dzięki Krzysztof za komentarz 🙂

      W pełni się z Tobą zgadzam. Liczby nie kłamią, ale rzeczywistość nie jest taka kolorowa, zwłaszcza jeśli chodzi o inwestowanie i ponoszone ryzyko. Zdecydowanie łatwiej jest tak jak napisałeś, nadpłacać kredyt, co będzie dla nas zyskiem bez poniesienia żadnego ryzyka.
      Wiem, że dla przeciętnego Kowalskiego uzyskanie stopy zwrotu wyższej niż oprocentowanie kredytu jest trudne, a nawet bardzo trudne, ale nie jest to niemożliwe. Ale tutaj trzeba odróżnić osoby inwestujące w nieruchomości od osób, które biorą kredyt na cele mieszkalne. Dla tych drugich tak jak wspomniałeś (mimo, że nie chcesz nikogo zniechęcać do próbowania sił w inwestowaniu 😉 ) zdecydowanie najlepszą inwestycją będzie nadpłacanie kredytu 🙂 Pozdrawiam!

      PS. Co do bycia profesjonalistą, to jeszcze większym bank jest przy pożyczkach gotówkowych itd. 😉

      • Fakt, zafiksowałem się na kredycie na celu mieszkalnym, chwilowo zapominając o kredycie na cele inwestycyjne 😉 Aczkolwiek, wtedy obliczenia komplikują się jeszcze bardziej, bo z tego co kojarzę w pewnych sytuacjach można np. odsetki czy koszty robocizny i wyposażenia traktować jako koszty uzyskania przychodu. Co do pożyczek gotówkowych itd. – jasne, zysk jest większy bo i ryzyko na niezabezpieczonym kredycie jest dla banku teoretycznie większe. Bardziej chodziło mi o otrzeźwienie zachłannego spojrzenia na zasadzie „skoro bankowi wystarcza te 4.5% to niech mi też wystarczy”. Jak się kończy nadmierna zachłanność przy ignorowaniu ryzyka mamy wiele głośnych medialnie przykładów (jeden nawet bardzo świeży) 😉 Również pozdrawiam!

        • Zgadza się Krzysztof 🙂 Ci co zawodowo inwestują w nieruchomości tak naprawdę nie płacą podatków. Wybierają rozliczanie się na zasadach ogólnych (albo jako najem prywatny albo jako działalność gospodarcza, różne stawki 18% bądź 32%, albo podatek liniowy 19%), zamiast ryczałtu 8,5% i odliczają od przychodu wszystkie koszty tj. remontu, amortyzacji mieszkania, odsetek kredytowych itd. W przyszłości będę pisał na ten temat 🙂

          Co do Getbacku to tu naprawdę sytuacja jest nieźle skomplikowana. Obligacje korporacyjne kupują osoby co raczej mają już jakieś pojęcie o inwestowaniu, więc trudno ich aż tak bardzo za to winić. Tak naprawdę nie było żadnych przesłanek, że może nastąpić taka sytuacja jaką mamy. Tu zawiniło wiele aspektów czy instytucji jak KNF chociażby. Sam jestem ciekaw jak zakończy się ta afera 🙂

          • „Obligacje korporacyjne kupują osoby co raczej mają już jakieś pojęcie o inwestowaniu” – o ile wiedzą, że kupują obligacje korporacyjne 😉 Na szczęście znam sytuację tylko z mediów, więc nie mam doświadczenia z pierwszej ręki, ale już podobno pojawiają się głosy, że te obligacje były oferowane jako alternatywa lokaty.
            Oczywiście finalnie każdy ponosi odpowiedzialność za własne inwestycje, jednak dla rozrywki rozmawiałem kiedyś ze sprzedawcą z Idei, który próbował mi wcisnąć „lokatę” strukturyzowaną. Oczywiście przed tą rozmową doskonale wiedziałem, że nawet w najbardziej optymistycznym scenariuszu ten produkt nie przyniesie wcale reklamowanego, bijącego po oczach 7% rocznie, a co najwyżej 3.5% (podkreślam – w scenariuszu optymistycznym, w pesymistycznym oczywiście okrągłe 0%) i gdybym nie miał pojęcia o finansach, myślę że po drugim albo trzecim chwycie marketingowym z jego strony dałbym się przekonać. Z kolei kiedy wykazałem mu, że jego oferta wcale nie jest tak wspaniała, bardzo szybko zakończył rozmowę, więc absolutnie by mnie nie zdziwiło (choć nie twierdzę na 100%, że tak jest) gdyby nastąpił tutaj gruby „misselling” (czy też nazywając rzecz po imieniu – sprzedaż ziemniaka w pudełku po telefonie zamiast telefonu, w innych sytuacjach to się nazywa zwyczajnie „oszustwo” ;)). Ale nie odnosiłem się tylko do GetBacku, Amber Gold i kredyty frankowe to praktycznie ta sama bajka, tylko w innym wydaniu.

          • Też czytałem w mediach o zbiorowych pozwaniach przeciwko bankom, które pośredniczyły w sprzedaży obligacji Getbacku i celowo wprowadzały klientów w błąd :))) Wygląda na nieźle zorganizowaną akcję jak ostrzyc jak najwięcej osób 🙂 Dlatego tak jak napisałeś każdemu powinna zapalać się lampka ostrzegawcza, gdy ktoś nam obiecuje pewne 6-7% i twierdzi, że nie ma bezpieczniejszego produktu na rynku. Ale niestety nawet jak na 10 osób, lampka zapali się połowie, to i tak są zwycięzcami działając na taką skalę… Niestety co jakiś czas będą wypływać takie grube tematy, najważniejsze by zawsze być czujnym 🙂

  3. Ja to bym chciała w ogóle pozbyć się każdych rat jakie mam 😂😂😂 wystarczy mi rachunek za telefon i internet. A raty można sobie zabrać hehehe 😁 tylko najpierw trzeba spłacić ech… 😉

  4. Michał, dobry wpis ale mam kilka uwag

    Rata kredytu składa się z nie tylko z kapitału i odsetek. Często dochodzą do tego ubezpieczenia wszelakie i na przykład opłaty za obowiązkowe konto czy kartę kredytową.

    Jak słusznie zauważyłeś nie ma rat stałych! Nikt nigdy nie będzie miał stałej raty hipotecznej przez okres trwania kredytu. Zmieni się WIBOR i rata się zmieni. A przy obecnie nieprzyzwoicie niskich poziomach stóp procentowych oznacza to wzrost WIOBORu i wzrost rat. Nazywanie tych rat stałymi przez bankowców to niestety kiepski żart.

    • Łukasz, opłaty o których wspominasz nie podnoszą wysokości raty kredytu, a ogólne koszty kredytu, a to różnica. Raty kredytu będą takie same dla każdego banku (w przypadku tej samej marży banków oczywiście, a tu jak wiadomo często są one na różnym poziomie 😉 ). O wszystkich tych opłatach pisałem w pierwszym wpisie z cyklu o kredycie hipotecznym, warto się z nimi zapoznać. Jest ich sporo, chociaż każdy bank zazwyczaj stosuje jedynie kilka z nich. Dlatego warto odpowiednio przefiltrować i przeliczyć sobie ofertę banku.

      Co do rat stałych, to jest kilka banków, które oferują coś takiego. A właściwie to chodzi tutaj o oprocentowanie stałe kredytu i wtedy faktycznie raty są na niezmiennym poziomie. Niestety stabilne odsetki są gwarantowane przez okres maksymalnie 5 lat oraz są one na dużo wyższym poziomie niż obecne oprocentowanie zmienne. To powoduje, że prawie w ogóle nie ma zainteresowania tym produktem 🙂 Pozdrawiam!

    • @Łukasz – nikt nikomu nie broni przeprowadzenia własnej analizy wzbogaconej o dodatkowe zmienne. Ba – wręcz jest to wskazane. Tylko trzeba mieć świadomość, że każdy dodatkowy parametr potęguje skomplikowanie obliczeń i utrudnia interpretację wyników.
      Na własne potrzeby, w związku z k.hipotecznym, analizuję i prognozuję przepływy finansowe o wiele bardziej szczegółowo. Ale wyliczenia są na tyle ciężkostrawne, że nawet autor bloga rwałby sobie włosy z głowy podczas próby ich zrozumienia.
      Michał zasługuje na uznanie, bo pokazał to co najważniejsze w bardzo przystępny sposób. Na pewno wiele osób z tego skorzysta.

  5. Przeczytałem uważnie do końca, głównie ze względu na przewrotne wnioski, że „stałe raty są lepsze”.

    Już wczoraj wiedziałem, że po pierwsze fałszywym jest założenie, że każdy potrafi pomnażać skutecznie posiadane pieniądze.

    Według pokazanego rozumowania to żaden problem, przecież każde dziecko to potrafi (?), pomnażać pieniądze w ten sposób, że w sumie
    przewyższą oszczędności z kosztów kredytu z ratami malejącymi – ja szczerze wątpię, jest takich zdecydowanie niewielu.

    Gdybym miał taką zdolność to zastanawiam się na cholerę byłby mi potrzebny w ogóle kredyt…

    Dziś ogarnąłem całą sytuacje;

    Na danych liczbach przykładowych mamy obywatela który ma wolne 1631,94 PLN, zdolność kredytową na 250k z oprocentowaniem 4,5%,
    który sam z siebie potrafi inwestować z gwarantowanym zyskiem 5%.

    Gdy weźmie raty równe i „oszczędności” zainwestuje wychodzi mu efektywnie kredyt z ratami równymi o 6 700,15 taniej.

    Zróbmy na chwilę krok wstecz, popatrzmy na wszystkie liczby:
    wyda 389 059,01 albo 395 759,17 PLN swoich pieniędzy żeby na koniec
    posiadać wartość 250 000. I jeszcze poświęcił na to 30 lat. (Jak go stać to kto „bogatemu” zabroni)
    Kwota 6 700,14 oszczędności, równa najwyżej dwóm pensjom, piorunująca, zwłaszcza na przestrzeni tych wielu lat kiedy co miesiąc
    musiał poświęcać czas inwestowaniu.

    To zróbmy inne myślowe doświadczenie.
    Obywatel ma 1631,94 PLN na miesiąc i zyskuje 5% rocznie. Zobaczmy co będzie jak po prostu zainwestuje systematycznie.
    Pierwszy miesiąc 1631,94 PLN, zysk 6,80, w drugim miesiącu zaczynamy od 3270,68, zysk 13,63 itd.
    Po niecałych 10 latach mamy prawie 252 tysiące i można kupić to mieszkanie (za tak naprawdę 194 200).

    Jeśli nie kupi mieszkania po 30 latach będzie 1,3 mln PLN.
    Jeśli kupi mieszkanie i przez dwadzieścia pozostałych lat będzie inwestować od 0 to w sumie po 30 latach będzie mieszkanie i 678k PLN – o wiele lepiej wykorzystane życie.

    Sam bym tak chciał.

    Jakby ktoś pomyślał żeby zainwestować wzięty kredyt, to niestety nie da to piorunujących wyników, efektywnie inwestujemy (bez „oszczędności”, sama kwota kredytu) z zyskiem 0,5% i mamy z tego po 30 latach 1,1mln -gorzej, a jeszcze się stresujemy kilka razy w życiu tym kredytem)

    Podsumowując:
    -zysk (?) z rat równych bardzo zależy od realiów rynkowych a przede wszystkim zdolności kredytobiorcy, dla podanych przykładowych
    parametrów widać (po bliższym przyjrzeniu), że jest to bez sensu strata czasu, bo nie ma automatycznego sposobu na takie inwestowanie bo inaczej wszyscy byliby bogaci
    -jeśli są jakiekolwiek „oszczędności” na ratach to o wiele lepiej je nadpłacić, poczytajcie blog
    https://jakoszczedzacpieniadze.pl/
    to jest najlepszy sposób na „inwestowanie”.

    Tak naprawdę to należałoby policzyć całkowite koszty przy nadpłacaniu, czy będzie mniej niż 389k?

    Przy nadpłacaniu co miesiąc efektywnie obie metody stają się kredytami z malejącymi ratami, i wychodzą zdumiewające różnice ze względu na rozkład odsetek.
    Czyli każdego miesiąca za oba kredyty zawsze płacimy 1631,94 PLN bez kombinowania: normalna rata plus „oszczędności” nadpłacające kapitał;
    mi wychodzi, że „równe raty” spłacą się po 270 miesiącach, malejące po 229.
    Całkowity koszt stałych wyniósł 440 623 PLN, a malejących 373 714, (przedtem, bez inwestowania, odpowiednio 456 016, 419 218)

    Więc w sumie wyszło że najlepiej nadpłacać raty malejące. Wtedy koszt uzyskania własności 250 000 wyniesie „tylko” 374k i zajmie
    tylko 19 lat, i zupełnie nie zależy od naszych hipotetycznych zdolności inwestycyjnych, gwarantowany dla każdego (i zwracam uwagę
    że jest tu (389 373k) jeszcze ponad 15 000 więcej oszczędności niż przy inwestowaniu, zmniejszanie kredytu jest więc efektywniejsze (na tych liczbach) niż „inwestowanie” „nadwyżek”)

    • Maciej, dzięki za rzetelną analizę i najdłuższy komentarz na blogu do tej pory 🙂

      Oczywiście moim celem nie było sugerowanie z góry w artykule, że raty równe są lepsze, bo oczywiście nie są. Wiem, że taki mógł być wydźwięk, ale tak jak już padło w komentarzach i też podkreśliłem w tekście, dla większości osób, ze względu na brak aż tak dobrych zdolności inwestycyjnych, lepsze będą raty malejące. Tu nie ma żadnych wątpliwości. Wyrównanie przepływów pieniężnych pomiędzy ratami i inwestowanie ich jest bardziej ciekawostką, a nie sensowną radą z mojej strony by w ten sposób postępować.

      Dlatego w 100% się z Tobą zgadzam, że najlepszą inwestycją będzie nadpłacanie kredytu. Też będę w przyszłości o tym pisał na blogu i pokazywał wyliczenia. Jak już padło w komentarzach nadpłacanie kredytu to czysty zysk bez ponoszenia żadnego ryzyka. A niestety z inwestycjami jak to wiadomo, różnie bywa 🙂

      Podsumowując, to tak jak napisałeś najlepszym wariantem będzie wybór rat malejących i systematyczne nadpłacanie ich.

      PS. Z ciekawości tylko spytam czy do swoich wyliczeń przy nadpłacaniu kredytu hipotecznego korzystałeś z arkuszy Excela Michała Szafrańskiego czy być może masz swoje przygotowane? Pozdrawiam

    • „Obywatel ma 1631,94 PLN na miesiąc i zyskuje 5% rocznie. Zobaczmy co będzie jak po prostu zainwestuje systematycznie.
      Pierwszy miesiąc 1631,94 PLN, zysk 6,80, w drugim miesiącu zaczynamy od 3270,68, zysk 13,63 itd.
      Po niecałych 10 latach mamy prawie 252 tysiące i można kupić to mieszkanie (za tak naprawdę 194 200).”

      Weź pod uwagę, że:
      – za 10 lat to samo mieszkanie nie będzie kosztowało 252 tysiące ale – zakładając inflację na poziomie np. 3% – 339 tys, a więc o 87 tys więcej
      – obywatel przez 10 lat musi gdzieś mieszkać. Jeśli mieszkanie kupi dzisiaj, to oszczędzi na kosztach najmu. Załóżmy, że utrzymanie własnego mieszkania kosztuje (pomijając ratę kredytu) o 1 tys. miesięcznie mniej niż najem. Przez 10 lat uzbiera się 120 tys. kapitału i (inwestycja na 5% rocznie) 34 tys odsetek. Dodając inflację cen najmu o 3% rocznie, wcześniejsze kwoty wyniosą tak naprawdę 140 tys (kapitał) i 39 tys odsetek, czyli razem 179 tys.

      Podsumowując: obywatel zgodnie z Twoimi wyliczeniami odłoży 252 tys. Zgodnie z moimi straci 179 tys. Bilans to 73 tys na plusie. Wypatrzone mieszkanie kosztuje natomiast o 87 tys więcej niż 10 lat temu. Nic, tylko oszczędzać 😉

      • Marek, co do utrzymania własnego mieszkania to nie byłbym taki pewien, że kosztuje mniej o 1 tys. zł niż najem. Wiele osób często nie uwzględnia tych większych kosztów związanych z utrzymaniem własnego mieszkania, jak remont co kilkanaście lat (średnio 15-20 lat), czy odświeżenie mieszkania co 5-8 lat. Nie wspominając o koszcie początkowym wykończenia mieszkania, gdzie wielu osobom załącza się syndrom, że skoro kupiliśmy mieszkanie na całe życie, przecież musi być na bogato. Będę o tym pisał w przyszłości na blogu. Niektórzy blogerzy finansowi już poruszali ten temat i jak się okazuje własne mieszkanie wcale nie musi, a może nawet nie jest tańsze, od wynajmowanego 🙂

        Odnośnie Twojej drugiej części wypowiedzi, to ja jestem zwolennikiem nie tylko oszczędzania, ale i właśnie inwestowania. A może nawet w większej mierze inwestowania. Tylko żeby robić to drugie najpierw trzeba co nieco zaoszczędzić. Ewentualnie posiłkować się innymi źródłami jak kredyt hipoteczny. Zachęcam Cię byś rzucił okiem w wolnej chwili na ten wpis, gdzie pokazywałem jak zgromadzić 628 tys. zł mając taką samą pensję 🙂 Właśnie dzięki inwestowaniu, a nie oszczędzaniu do skarpety.

        A wracając jeszcze do rat, to tak jak napisałem, wyrównanie przepływów pieniężnych radzę potraktować jako ciekawostkę dotyczącą rat kredytów, a nie sposób na zarządzanie kredytem hipotecznym. Pozdrawiam!

        • Podana kwota 1 tys. oszczędności była zupełnie przykładowa. Wiadomo, że będzie się różnic w zależności od wielkości mieszkania, cen najmu w danej lokalizacji, standardu wykończenia, intensywności eksploatacji, oczekiwań estetycznych, potrzeb wizerunkowych (np. żeby było markowo i zawsze modnie) itp. itd. Jedna osoba (np. Ty) może uznać ją za zawyżoną, inna (np. ja) za zaniżoną. Osoba potrafiąca dbać o pieniądze spokojnie tę kwotę osiągnie.

      • „– za 10 lat to samo mieszkanie nie będzie kosztowało 252 tysiące ale – zakładając inflację na poziomie np. 3% – 339 tys, a więc o 87 tys więcej”

        Całe doświadczenie jest moim zdaniem niezależne od inflancji, opisane jest jako inflacja 0, czyli oprocentowanie kredytu nie rośnie. Jeśli będzie inflacja 3% to kredyt będzie na 7,5% a obywatel będzie zyskiwał 8%, a mieszkanie po latach będzie więcej warte.
        Warunki są uproszczone dla zrozumienia zasad, ich komplikowanie i dodawanie nowych parametrów nie zmienia zależności.
        Można mieć wiele uwag innych do tych założeń. Pensja powinna rosnąć (co bardzo wiele rzeczy zmienia), a może wyrzucą go z pracy i przez 5 lat nie znajdzie nowej.

        „– obywatel przez 10 lat musi gdzieś mieszkać. ”

        Ja to rozumiem.
        Inwestowanie i kredytowanie różnią się kilkoma aspektami jakości życia.
        Dlatego ludzie pakują się w kredyty: „natychmiastowa gratyfikacja”, ale czy wszyscy zdają sobie sprawę z kosztów? Czy nie biorą więcej niż mogą zjeść? Na styk?
        Jakby ktoś chciał kupić smartfon za 2500 PLN których nie ma, a ktoś zaproponował, mu że może go mieć od razu ale w sumie zapłaci 4 560 to pewnie by go obśmiał. Ale jak to jest ukryte w małej ratce, stałym abonamencie to już się ludzie garną. A powinien poczekać kwartał albo kupił coś tańszego. Koszty kredytów są ogromne!

        A co z opóźnianą gratyfikacją? Patrząc na to z pewnej perspektywy i zaciskając jeszcze trochę zęby, czy po prostu planując swoje życie, wydaje mi się że można je sobie o wiele lepiej ułożyć (!!!dla przedstawionych tu parametrów!!!). Pomieszkać dłużej z rodzicami, po drodze nie niszcząc swoich perspektyw zostania milionerem kupić kawalerkę za 100k żeby za kilka lat móc kupić dom za 500k i jeszcze żeby zostało.

        No cóż, ludzie są różni, różnego tempa gratyfikacji potrzebują.

        Rozważając inną sytuację, że „zaoszczędzone” zostaną stracone na foreksie, albo że jak kredytu nie będzie to wszystko przeleci między palcami na fajki i piwo, a plany systematycznego oszczędzania nie działają bo zawsze są jakieś zachętki – no to wtedy się zgadzam, że kredyty są dobrym sposobem na ogarniecie braku edukacji finansowej dla obywateli i osiągnięcie czegoś przez nich. Ile to mieszkań i wystawnych domów zostało wybudowanych dzięki kredytom we frankach – setki tysięcy.

        „Jeśli mieszkanie kupi dzisiaj, to oszczędzi na kosztach najmu. Załóżmy”

        Tu jest bardzo wiele założeń. Nie przekonują mnie te dywagacje, a kredyt to jest ogromne życiowe przeżycie które teraz po prostu odradzam, najpierw trzeba sprawdzić inne możliwości.

        „utrzymanie własnego mieszkania kosztuje (pomijając ratę kredytu) o 1 tys. miesięcznie mniej niż najem. Przez 10 lat uzbiera się 120 tys. kapitału”

        Szczerze mówiąc nie rozumiem z czego ten kapitał powstaje, dlaczego od kosztów odejmujesz ratę?

        Jest sobie młody zarabiający student wynajmujący kawalerkę w dobrym miejscu za 1500 PLN. Chce kupić i wykończyć mieszkanie dla rodziny za 250k, będzie za nie płacił 500 PLN czynszu i 2000 raty, będzie się musiał rozejrzeć za lepiej płatną pracą (o 500 PLN) żeby utrzymać ten lepszy (bo „własny kąt”) komfort życia. Pewnie mieszkanie będzie na peryferiach to jeszcze dojdzie transport.

        Każdy człowiek, inna sytuacja.

        „(inwestycja na 5% rocznie)”

        Jako komentarz zdanie z najnowszego wpisu ze wspomnianego przez mnie bloga „Prawda jest jednak taka, że większość z nas po prostu nie potrafi inwestować.”

        „Podsumowując: obywatel zgodnie z Twoimi wyliczeniami odłoży 252 tys.”

        odłoży 192 400 około z tego co pamiętam.

        „Zgodnie z moimi straci 179 tys. Bilans to 73 tys na plusie.”

        Pokazałem różne opcje i różne wyliczenia i ja osobiście chciałem żeby czytający zapamiętał „NADPŁACAJ! kredyt z malejącymi ratami”, a w drugiej kolejności „nie wierz, że dobrze zainwestujesz”.
        Inne opcje niż „nadpłacaj” argumentowałem, że nie mają wiele realnego sensu, więc w mojej opinii w takim razie nie ma między nami różnicy zdań którą akcentujesz pisząc, że są „moje” i „Twoje” wyliczenia.

        • Żeby nie zatracać się w niuansach od razu przejdę do głównej tezy (niestety sprzecznej z Twoimi) – licz, analizuj i sam wybierz to, co dla Ciebie najlepsze.
          Autor bloga odwalił kawał dobrej roboty i podał czytelnikom analizę na tacy. Dokonanie słusznego wyboru to zawsze sprawa indywidualna.

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Wprowadź komentarz:
Proszę wprowadź swoje imię:

Social media & sharing icons powered by UltimatelySocial