Jak zgromadzić 628 tys. zł więcej mając taką samą pensję?

34

Tytuł artykułu wydaje Ci się kontrowersyjny? Taki ma być i mam nadzieję, że cały artykuł da Ci sporo do myślenia i nie pozwoli Ci dziś szybko zasnąć 🙂 Powiem więcej, tytuł artykułu jest tak naprawdę jeszcze dłuższy, ale zrobiłby się mało czytelny, dlatego postanowiłem minimalnie go skrócić. A oto on w całej okazałości:

Jak zgromadzić 628 tys. zł więcej mając taką samą pensję i cieszyć się dodatkową emeryturą w wysokości 2 624 zł?

Zrobiło się jeszcze ciekawiej? 🙂

Przejdę od razu do szczegółów. Pokażę dziś Wam dwa różne sposoby myślenia i podejścia do inwestowania w przypadku osób o takich samych zarobkach. Te różne sposoby myślenia mają kluczowy wpływ na sytuację finansową w przyszłości. Będzie sporo wyliczeń, więc zachęcam do dokładnego ich przeanalizowania i „wgryzienia się” w nie. Pisząc ten artykuł inspirowałem się książką Dr inż. Jacka Borowiaka „Emerytura nie jest Ci potrzebna”. Gorąco ją polecam! W książce znajdziesz mnóstwo podobnych wyliczeń oraz wiele wartościowych treści. Przyznam szczerze, że książka ta była jedną z pierwszych książek finansowych, którą czytałem, ale to właśnie po jej przeczytaniu „coś we mnie drgnęło” i od tamtego momentu moje podejście do finansów wywróciło się do góry nogami. Na szczęście w tym dobrym kierunku 🙂 

 

Obliczenia

Bohaterami naszych wyliczeń będą Krzysztof i Adam, którzy jak już wspomniałem mają dochody na takim samym poziomie. Na chwilę obecną nie posiadają „własnego M” i planują zakup nieruchomości (mieszkania bądź domu). Dysponują oszczędnościami w kwocie 100 tys. zł, a ich zdolności kredytowe pozwalają na zaciągnięcie kredytów hipotecznych w kwocie 300 tys. zł na 30 lat przy ratach stałych. Ich zarobki kształtują się na miesięcznym poziomie 4000 zł netto, a koszty życia są na podobnym poziomie.

Arkusz Excela ze wszystkimi obliczeniami możecie pobrać poniżej:

Kalkulator 30-letniej inwestycji

 

Adam całe życie marzył o własnym domu i zdecydował się właśnie na taką inwestycję. Krzysztof stwierdził, że będzie mieszkał w bloku, ale kupi 2 nieruchomości, jedną, w której będzie mieszkał, drugą inwestycyjnie pod wynajem.

Jak już wspomniałem, obydwaj na realizację swoich planów zaciągają kredyty hipoteczne w wysokości 300 tys. zł, które są oprocentowane na 4 % na okres 30 lat. Dla uproszczenia obliczeń załóżmy, że oprocentowania kredytów przez cały ten okres nie zmieniają się (co oczywiście jest niemożliwe ze względu na zmieniającą się stopę WIBOR). 

Łącznie mają więc do dyspozycji kapitał w wysokości 400 tys. zł (ze środków własnych i kredytów hipotecznych).

Krzysztof wziął dwa kredyty na dwie nieruchomości – 180 tys. zł i 120 tys. zł. (większy na mieszkanie, które będzie zamieszkiwać, mniejszy na kawalerkę pod wynajem). Środki własne w wysokości 100 tys. zł zostały przeznaczone na pokrycie kosztów transakcyjnych oraz wykończenie bądź remont nieruchomości. Remont mieszkania Krzysztofa kosztował odpowiednio 50 tys. zł i 30 tys. na kawalerkę pod wynajem. Adama natomiast wykończenie domu kosztowało 80 tys. zł. Koszty transakcyjne wyniosły łącznie 20 tys. zł w obu przypadkach.

W rzeczywistości Krzysztofa ta operacja kosztowałaby więcej, ponieważ posiada on dwa kredyty hipoteczne, ale chcę uprościć obliczenia i akurat ten fakt nie jest najważniejszy w dzisiejszym artykule 🙂 

Wysokość raty kredytu hipotecznego możemy szybko sprawdzić dla różnych rodzajów rat (stałe i malejące) w kalkulatorze kredytowym, który otrzymacie wraz z paczką innych kalkulatorów po zapisaniu się na newsletter bloga. Serdecznie Was do tego zachęcam, jeśli chcecie zadbać o swoje finanse i być na bieżąco ze wszystkimi nowymi wpisami na blogu 😉 

Parametry kredytów:

Parametry kredytów, jak zgromadzić 628 tys. zł więcej

Inwestycja

Krzysztofowi z wynajmu kawalerki udaje się uzyskać 1100 zł miesięcznie przychodu. Ponosi koszty jej eksploatacji (czynsz do spółdzielni i media) w wysokości 280 zł miesięczne oraz inne koszty, które należy uwzględniać przy wynajmie mieszkania. Są to drobne prace remontowe 30 zł/mies., ubezpieczenie mieszkania 10 zł/mies. oraz podatek od wynajmu (ryczałt 8,5%) w wysokości 94 zł/mies. Nie zapominajmy o racie kredytu w wysokości 859,35 zł! Sumując wszystkie koszty, co daje łącznie 986,40 zł i odejmując je od uzyskiwanego przychodu, Krzysztof jest 133,60 zł miesięcznie „do przodu”, dzięki inwestycji w kawalerkę na wynajem.

Poniżej pełne podsumowanie inwestycji w kawalerkę:

Wynajem mieszkania, jak zgromadzić 628 tys. zł więcej

Adam co miesiąc musi poświęcać 1432,25 zł ze swojego budżetu domowego na spłatę kredytu na dom. Krzysztof z budżetu domowego wygospodarować musi jedynie 745,75 zł.

Dlaczego tylko tyle?

Kawalerka na wynajem pokrywa koszt mniejszego kredytu, a dodatkowo udaje się Krzysztofowi zarobić na tej inwestycji 133,60 zł miesięcznie. Gdy odejmiemy więc tę wartość od kwoty drugiego kredytu (859,35 zł – 133,60 zł), to otrzymujemy 745,75 zł.

Na przestrzeni 30 lat, Adam wyda na swój dom łącznie 615 610 zł (rata 1432,25 zł x 30 lat x 12 mies. + 80 tys. wykończenie domu + 20 tys. koszty transakcyjne), a Krzysztof na mieszkanie, które zamieszkuje wyda 351 366 zł (rata 859,35 zł x 30 lat x 12 mies. + 30 tys. na remont + 12 tys. koszty transakcyjne).

Dochody z wynajmu

Przejdźmy teraz do wyliczeń dochodów z wynajmu kawalerki Krzysztofa przez te 30 lat. Założyłem wzrost cen najmu oraz wartości nieruchomości na poziomie 10% przez 10 lat. Takie wartości nie są na wyrost, a nawet powiedziałbym, że jest to ostrożne założenie. W przykładzie nie uwzględniam kosztów inflacji. Dodatkowo, aby przykład był jak najbardziej zbliżony do rzeczywistości założyłem, że koszty kawalerki również rosną na poziomie 10 % przez 10 lat. W kosztach uwzględniona jest także rata kredytowa, dlatego po 30 latach spadają one do poziomu tylko 550 zł (kredyt w całości spłacony).


Dochody z wynajmu kawalerki, jak zgromadzić 628 tys. zł więcejPamiętajmy, że zysk z najmu to nie wszystko. Przez cały okres 30 lat powinniśmy te nadwyżki regularnie inwestować. Załóżmy stopę zwrotu z inwestycji na poziomie 4% rocznie. Ktoś powie: „po co zawracać sobie głowę inwestowaniem małych nadwyżek o wysokości 113,60 zł?”. No to spójrz poniżej 😉 

inwestowanie nadwyżek z wynajmu, jak zgromadzić 628 tys. zł więcej

Sytuacja po 30 latach

Jesteście ciekawi jakim majątkiem będą dysponowali Krzysztof i Adam po tych 30 latach (po spłaceniu kredytów i uzyskiwaniu dochodów z najmu przez Krzysztofa)? Przeanalizujmy jeszcze kilka faktów. Adam wydał na swój dom około 615 tys. zł, który po 30 latach wart jest około 399 tys. zł (wzrost 10 % wartości nieruchomości w skali 10 lat). Krzysztof na swoje mieszkanie, w którym mieszka wydał około 351 tys. zł, a jego nieruchomości (mieszkanie + kawalerka) łącznie też są warte około 399 tys. zł. Dlaczego nie uwzględniam tutaj wydatków na kawalerkę? A no dlatego, że czynsz z wynajmu w całości pokrywał ratę kredytu i jeszcze na tym zarabialiśmy. Stąd oto poniższy wniosek:

 

Wartość nieruchomości w obydwu przypadkach jest jednakowa, ale co jest kluczowe, wartość majątków już nie.

 

Krzysztof ma o ponad 114 332 zł większy majątek. Oprócz tego, uzyskuje dodatkowo 913,73 zł miesięcznie dochodu pasywnego. Tyle mniej więcej będzie trafiać dodatkowo do kieszeni Krzysztofa za 30 lat (kiedy kredyt na kawalerkę zostanie już spłacony).

Poniższa tabela zawiera szczegółowe dane na temat sytuacji Adama i Krzysztofa po 30 latach:

Majątek i dochód pasywny, jak zgromadzić 628 tys. zł więcej

Czy wiesz jaki kapitał jest potrzebny aby uzyskiwać 913,73 zł miesięcznie dochodu pasywnego? Załóżmy, że kapitał ten będzie „pracował” dla nas ze stopą zwrotu 4 % rocznie. Kalkulator dochodu pasywnego również znajduje się w paczce kalkulatorów, które są całkowicie bezpłatne i otrzymasz je po zapisaniu się na newsletter bloga 🙂 

dochód pasywny przykład, jak zgromadzić 628 tys. zł więcejJak widzicie, aby osiągnąć miesięczny dochód pasywny na poziomie 913,73 zł, musimy posiadać kapitał w wysokości prawie 275 tys. zł.

Jeśli przeliczymy więc majątek Krzysztofa na gotówkę to wynosi on łącznie 628 031 zł (licząc około 239,5 tys. zł wartości swojego mieszkania, 114,3 tys. zł zysków z wynajmu kawalerki oraz 274,11 tys. wartości dochodu pasywnego). Majątek Krzysztofa jest większy od majątku Adama o 228 731 zł (628 031 zł – 399 300 zł) – kolor pomarańczowy w tabeli.

różnica w majątkach po 30 latach, jak zgromadzić 628 tys. zł więcej

W tym wszystkim warto podkreślić również poczucie bezpieczeństwa obydwu Panów. Adam mieszka w domu i poza swoją pensją nie ma żadnych dodatkowych oszczędności (jedynie spłacił swój kredyt hipoteczny). W przypadku Krzysztofa można założyć, że ma ma około 388 tys. zł oszczędności: 114 tys. zł uzyskanych z inwestycji w kawalerkę oraz 274 tys. zł po przeliczeniu na gotówkę wartości z dochodu pasywnego.

Teraz odpowiedzcie sobie sami na pytanie, który z nich ma większe poczucie bezpieczeństwa? 🙂 A pamiętajmy, że po tych 30 latach raczej najmłodsi już nie są i pomimo spłacenia kredytów, ich dochody w najbliższym czasie znacząco spadną po przejściu na emeryturę 😉 

 

Diabeł tkwi w szczegółach

Wiem, że jest mnóstwo wyliczeń od których może już pękać głowa, ale uwaga, to nie koniec! 🙂 

Pamiętacie jeszcze początkowe założenia?

Powyższe obliczenia zostały dokonane przy założeniu, że Krzysztof płaci ratę kredytu w wysokości 859,35 złotych miesięcznie za swoje mieszkanie, a zysk z wynajmu kawalerki jest inwestowany. Natomiast Adam płaci ratę kredytu w wysokości 1432,25 złotych miesięcznie za dom.

Szybko możemy więc policzyć, że Krzysztof miał do swojej dyspozycji 572,90 zł więcej w każdym miesiącu (1432,25 zł – 859,35 zł), co łącznie na przestrzeni 30 lat (inwestowane na 4 % w skali roku) daje kwotę 398 496 zł. Jak pamiętacie, założyliśmy, że oprócz zarobków na tym samym poziomie, nasi bohaterowie prowadzą podobny styl życia z wydatkami na zbliżonym poziomie. Stąd właśnie Krzysztof miał 572,90 zł więcej w każdym miesiącu do dyspozycji, które inwestowane przez 30 lat dałyby prawie 400 tys. zł 🙂 

Ta kwota to w pewnym sensie rekompensata za „niewygodę” życia w mieszkaniu kosztem domu. Celowo użyłem słowa niewygoda w cudzysłowie, bo przecież to subiektywna kwestia naszych osobistych preferencji. Są przecież osoby, które powiedzą, że wolą mieszkać w bloku. Na szczęście tutaj nie będziemy dywagować na ten temat 🙂

Pełne wyniki zaprezentowane są w poniższej tabeli:

Majątek i dochód pasywny z uwzględnieniem wartosci dochody pasywnego, jak zgromadzić 628 tys. zł więcej

Majątek Krzysztofa wynosi 1,026 mln złotych i jest on 2,57 razy większy niż majątek Adama.

W jego skład wchodzą mieszkanie, w którym mieszka o wartości około 239,5 tys. zł oraz kapitał wynoszący około 787,39 tys. zł: 114 tys. zł z inwestycji kawalerki pod wynajem, około 398,9 tys. zł z inwestowanej miesięcznej różnicy w ratach, którą miał do dyspozycji (czyli 572,90 zł) i 274 tys. z przeliczenia dochodu pasywnego.

Kapitał w wysokości 787,39 tys. zł przy dalszym inwestowaniu na 4% w skali roku, powoduje, że Krzysztof miałby dodatkową emeryturę w wysokości 2 624 zł.

A co jeśli przez te lata nauczył się lepiej inwestować, na przykład ze stopą zwrotu na poziomie 6% w skali roku? To z 2 624 zł zrobiłoby się prawie 4000 zł dodatkowej emerytury (dokładnie 3 935 zł). Biorę w ciemno! 🙂 

 

Wybór należy do Ciebie

Mam nadzieję, że nie boli Was głowa od tych wszystkich wyliczeń 😉 A jeżeli ból głowy wystąpił, to tylko poprzez uświadomienie sobie jak różne decyzje finansowe wpływają na nasze życie i bezpieczeństwo finansowe. Wysoka świadomość finansowa Krzysztofa doprowadziła go do sytuacji godnej pozazdroszczenia 🙂 

Każdy z nas podejmuje decyzje, za które w przyszłości będzie ponosił pełną odpowiedzialność. Dlatego tak bardzo zależy mi, abyśmy wszyscy podejmowali mądre decyzje finansowe. Musimy sami sobie odpowiedzieć co jest dla nas ważniejsze? Życie na wysokim poziomie czy wolność finansowa albo chociaż bezpieczeństwo finansowe?

A może to i to? Nie jest to niemożliwe do osiągnięcia. Jeśli będziemy regularnie zwiększać swoje przychody oraz nimi rozsądnie zarządzać i inwestować to wierzę, że się uda. Tylko musimy pamiętać, że to długotrwały proces i cierpliwość jest niezbędna. Niestety pieniądze nie spadają z nieba, ale jak widzicie po dzisiejszych obliczeniach, zarządzając nimi świadomie, wasza przyszłość może być dużo spokojniejsza z finansowego punktu widzenia. Tego Wam i sobie życzę 🙂 Więcej na temat odpowiedzialności za swoje finanse możecie przeczytać w artykule 9 toksycznych przekonań finansowych.

 

Podsumowanie

Chciałbym aby każdy z Was na spokojnie przeanalizował dzisiejszy wpis i wyliczenia, które się w nim znajdują. Spodziewam się, że mogą pojawić się głosy, że moje założenia są zbyt optymistyczne, wręcz idealne, zakładające na przykład wynajem kawalerki przez 30 lat bez żadnych przestojów, co jest prawie niemożliwe. Zgadza się, dlatego na koniec chciałbym podzielić się z Wami kilkoma przemyśleniami 🙂

  • Dzisiejsze wyliczenia pokazują jak ważne jest rozsądne zarządzanie finansami, a przede wszystkim INWESTOWANIE. I wcale nie musi to być inwestowanie w nieruchomości (które jak wiecie bardzo lubię), a w jakikolwiek produkt, który po prostu dobrze rozumiecie i „czujecie”. Jest wiele sposobów inwestycji, gdzie problem przestojów z najemcami nie występuje 😉
  • Tak jak napisałem powyżej jest to przykład bardzo optymistyczny, prawie idealny, ze względu na ciągłość wynajmu kawalerki przez cały okres 30 lat. Dodatkowo nie są uwzględnione większe wydatki, jak odświeżenie mieszkania co kilka lat, czy jego generalny remont by utrzymać zadowalający standard mieszkania. Wszystkie te aspekty uwzględnię w kalkulatorze opłacalności wynajmu mieszkania, gdzie pokażę ile w rzeczywistości można zarobić na wynajmie nieruchomości. Będzie tam uwzględnionych wiele aspektów, o których niektórzy zapominają licząc stopę zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem 🙂 Z drugiej strony można powiedzieć, że ze strony Krzysztofa było to „spokojne inwestowanie”. Krzysztof widząc potencjał inwestycji i rosnące zyski, po kilku latach mógł dokupić kolejne mieszkanie, potem kolejne itd. Więc różnica w majątkach po 30 latach mogła być dużo większa, niż w moich obliczeniach 😉 
  • Zacznij oszczędzać! Ostatni punkt, ale według mnie najważniejszy. Jeśli boisz się ryzyka inwestycyjnego, to po prostu oszczędzaj i dobrze zarządzaj swoimi finansami. Przynosi to ogromne korzyści. Ostatnio usłyszałem, że oszczędzanie jest męczące i nie przynosi szybkich efektów. I tu jest właśnie odpowiedź dlaczego wiele osób tego nie robi. Większość oczekuje efektów „na wczoraj”, a jak widzicie inwestując spokojnie też można zgromadzić pokaźny majątek. Serdecznie zachęcam Cię do przeczytania wpisu ile daje systematyczne oszczędzanie, gdzie pokazywałem na wielu przykładach korzyści i prawdziwą moc oszczędzania.

Jako rozwinięcie dzisiejszego tematu zachęcam Cię do obejrzenia filmu na moim kanale YoutubeJak zostać milionerem oszczędzając 10 zł dziennie?

Jeszcze raz na koniec chcę podkreślić, że celem artykułu jest tylko i wyłącznie pokazanie Wam obliczeń przy różnych decyzjach finansowych, a nie sugerowanie jak powinniśmy postępować w życiu. Jeśli Twoim marzeniem jest posiadanie domu, to nawet chwili nie zastanawiaj się nad tym. Ważniejsze w życiu przecież jest to, byś był szczęśliwy i życie sprawiało Ci przyjemność, a nie chodzi o to by chodzić z kalkulatorem w ręku, bo można by było zwariować 🙂 Ale z drugiej strony chcę byś był świadomy jakie konsekwencje taka decyzja może nieść dla Twoich finansów.

Pamiętacie co często podkreślam na moim blogu? Oszczędzanie powinno być ściśle skorelowane z naszymi preferencjami. Jeśli ktoś kocha podróżować, oszczędza na innych rzeczach (mniej istotnych dla niego), by mógł to robić. Jeśli masz jakąś pasję, na którą musisz poświęcić pieniądze, oszczędzaj na innych rzeczach 😉 

Życzę Wam spokojnego wieczoru i dużo cierpliwości co do moich wyliczeń. I oczywiście Szczęśliwego Nowego Roku, bo to ostatni mój wpis w tym roku 🙂 

 

 

Podobne artykuły:

1. Emerytura w wieku 45 lat? Mój plan na wolność finansową!

2. Powiedz jaką część swoich dochodów oszczędzasz, a powiem Ci kiedy przejdziesz na emeryturę!

(Visited 2 405 times, 1 visits today)

34 KOMENTARZY

  1. Daje do myślenia 🙂
    Zastanawiam się nad inną opcją – budowa domu i kupno mieszkania pod wynajem. Czekam na artykuł o wynajmie!

    • To prawda, daje do myślenia i to bardzo! Sam jak pierwszy raz czytałem wspomnianą książkę i widziałem wiele podobnych obliczeń przecierałem oczy ze zdumienia 😉

      Kamil, trzymam kciuki za podjęcie odpowiedniej decyzji 🙂 Najważniejsze by potem nie żałować, no i w sumie żeby decyzja nie zrujnowała portfela 😉 Ale tak jak pisałem w artykule, jeśli czujesz i chcesz tak, to nawet chwilę się nie zastanawiaj, ważne byś potem był szczęśliwy 🙂

      Odnośnie artykułu o wynajmie to proszę jeszcze o odrobinę cierpliwości 🙂 Pozdrawiam!

  2. Tak się składa że wczoraj skończyłem czytać tą książkę. Wróciłem do niej po ok 3 latach. Bardzo wartościowa pozycja. I tu widać jak ważna jest systematyczność, przez wiele lat. Można dojść do niesamowitych wyników, całkiem niedużym kosztem, bo różnica w racie kredytu to niecałe 600 zł. A jeśli już byśmy potrafili kupić mieszkanie pod wynajem, gdzie miesięczny dochód, przewyższa ratę kredytu, to już w ogóle nie mamy kosztów, po za zmniejszeniem zdolności kredytowej. (Chociaż po roku i więcej, gdy mamy dodatkowy przychód, z owej nadwyżki, zdolność kredytowa, powinna nawet rosnąć. Czytałem że niektóre banki dają takie możliwości). W ostatnim czasie mocno pogłębiam wiedzę o inwestowaniu w nieruchomości i jestem ciekaw Twoich wniosków, z wynajmu zakupionego mieszkania. Jakie są problemy. Na co zwracać uwagę przy zakupie, remoncie itd. Jak to się kalkuluje.

    • Super zbieg okoliczności! 🙂 Ja też często wracam do niektórych książek, ale ta jest absolutnie genialna ze względu na mnogość przykładów i wyliczeń. I tak jak napisałeś, czasem nawet nieduże kwoty, wydawałoby się, że śmieszne i niewarte uwagi, potrafią po kilkunastu latach dać pokaźny kapitał. Bardzo lubię takie wyliczenia 🙂

      Masz rację Mariusz, najlepszą opcją jest gdy jeszcze zarabiamy na wynajmie jak w przykładzie w dzisiejszym artykule. Niektóre banki tę nadwyżkę traktują jako zwiększenie zdolności kredytowej. Chociaż tu nie ma co się oszukiwać i tak 500 zł wzrostu wynagrodzenia, będzie miało większą wartość (rating) dla banku niż 1000 zł zysku z wynajmu. Bo praca jest mimo wszystko jakąś gwarancją dla banku, a prywatny wynajem może w każdej chwili być zakończony i te dochody mogą zniknąć. Ale w tej dziedzinie nie jestem ekspertem, jeszcze muszę trochę pogłębić swoją wiedzę, bo będę chciał w przyszłości tę tematykę również poruszać na blogu (zdolność kredytowa, scoring BIK, wariant z kilkoma kredytami hipotecznymi itd.)

      Pełną analizę tego mieszkania przeprowadzę w przyszłości. Od wzięcia kredytu, zakupu, remontu i następnie poprzez wynajęcie. Cieszę się i dziękuję bardzo za zainteresowanie! Wiem, że teraz jest bardzo duży popyt na inwestowanie w nieruchomości, ale nie chciałbym aby mój blog poszedł za bardzo w tym kierunku. Jednak główną ideą jaka mi przyświeca jest oszczędzanie i rozsądne zarządzanie finansami. Ale oczywiście też będę o nieruchomościach sporo pisał, zwłaszcza dzieląc się swoimi dotychczasowymi doświadczeniami 🙂 Miłego dnia i dziękuję za komentarz! 🙂

  3. Ja niestety nie zgodzę się z twoimi wyliczeniami. Pomysł na oszczędzanie jak najbardziej dobry, natomiast kupno kawalarki za 120-150tys z miesiecznym przychodem 1,1tys zl wydaję sie trochę niemożliwe w takich miastach jak warszawa, krakòw czy wrocław. Należało by tą kwoty urealnić. Dodatkowo, przyjecię 4% zwrotu rocznego z kapitału też jest dość cięzkie do osiągniecia. Idea jak najbardziej warta realizacji. 🙂 pozdrawiam

    • Dziękuję Przemek za komentarz 🙂

      A dlaczego założyłeś, że kawalerka musi być z miast które podałeś 🙂 ? Bo wtedy oczywiście kwota zakupu jest nierealna i na przykład w przypadku Warszawy by trzeba było ją pomnożyć przez 2. Ale z drugiej strony przychody z wynajmu byłyby dużo większe (znajdziesz mnóstwo kawalerek w ogłoszeniach w okolicy 2 tys. zł). Z tego co się orientuje to właśnie w mniejszych miastach można uzyskać lepszą stopę zwrotu na wynajmie mieszkania, bo w dużych ośrodkach jest ogromna konkurencja. Ale tu nie ma reguły, każdy przypadek jest inny i trzeba szukać okazji.

      4 % jest całkiem realne na nieruchomościach, powiem więcej, niektórzy nawet celują w stopy zwrotu rzędu 6-8 %. 🙂 A może być i więcej, ale wtedy raczej trzeba kupić mieszkanie w okazyjnej cenie, np. z licytacji komorniczej. Ja szukając mieszkania zakładam sobie minimalną stopę zwrotu na poziomie 4-5 %, ale raczej bliżej 5%. A im wyżej, tym oczywiście lepiej 🙂

      Pozdrawiam! 🙂

      • U mnie w mieście ok 50 tys. mieszkańców, kawalerkę można kupić za 70-80 tys. Mieszkanie 50 mkw. za ok 100 tys. a nawet mniej. A wynajem, łącznie z czynszem do spółdzielni to co najmniej 1 tys. zł za kawalerkę i 1,2 tys zł. za mieszkanie. Czynsz to ok 300-500 zł.

  4. Wow, super wpis. Niestety to są pieniądze, które są właściwie nie osiągalne dla 95% populacji – niestety, ale prawda, właściwie to samemu ze średnią pensją nawet nigdy na mieszkanie się nie uzbiera, ale super wyliczenia 🙂

    • Dziękuję Adam! 🙂
      Zgadzam się, jeśli chcielibyśmy w 100 % finansować mieszkanie gotówką to musielibyśmy być bardzo cierpliwi i odkładać co miesiąc niemałe kwoty. Ale wydaje mi się, że pod wynajem wsparcie się kredytem hipotecznym jest dobrym rozwiązaniem, zwłaszcza jeżeli weźmiemy go „z głową” i tak samo podchodzimy do naszych finansów. W najgorszym wypadku zawsze mieszkanie można sprzedać i kredyt spłacić, gdzie musimy się liczyć z tym, że parę złotych na tym stracimy. Oczywiście nikogo nie chcę namawiać do takiej decyzji, po prostu we wpisie chciałem pokazać na liczbach jakie korzyści może dać takie rozwiązanie. A czy tak w rzeczywistości się stanie, to nigdy nie wiadomo, każda sytuacja jest inna 🙂 Pozdrawiam! 🙂

    • Czasem lepiej posiłkować się kredytem, nie zamrażać własnych pieniędzy. Myślę o kupnie za jakiś czas kawalerki/mieszkania, pod wynajem lub na flipa i nawet mogąc to sfinansować z własnych środków myślę żeby to zrobić w 50% na kredyt. Nie mając mieszkania, faktycznie ciężko odkładać większe kwoty, szczególnie jak się jest samemu. Ale jak już są dwie osoby ze średnią krajową to można. To już nie taki margines, bo średnią zarabia podobno ok 30% społeczeństwa.

      • Też jestem zwolennikiem rozwiązania aby w większości posiłkować się kredytem hipotecznym. Ze swojej strony angażowałbym maksymalnie 30-40 % środków własnych 🙂 Przykładowo mając 150 tys. zł, kupiłbym 2 kawalerki za 400 tys. zł łącznie, gdzie 250 tys. zł pochodziłoby z kredytów.
        Poszperałem trochę dziś odnośnie wynagrodzeń i mediana, a nie średnia, wynosi 2500 zł na rękę. W przypadku dwóch osób mamy łącznie 5 tys. na rękę. Więc Adam aż tak źle to na pewno nie jest 😉

        • Mam bardzo podobne myślenie do Ciebie, odnośnie finansowania inwestycji. Mając np. 100 tys. zamiast kupić jedno mieszkanie za gotówkę. W moim mieście by wystarczyło, kupił bym kawalerkę mieszkanie za ok 80-90 tys, biorąc 50 tys. kredytu, np. na 25 lat. Rata wtedy wychodzi ok 300-320 zł. Więc powinno miesięcznie zostać z najmu dobre 300 zł na czysto po opłacie raty. Po roku, dwóch latach, dokupuje kolejne podobne mieszkanie, tak samo je finansując. Resztę gotówki trzymam na lokatach, może po za 20%, które inwestuje w jakieś akcje. Myślę za rok, dwa lata maksymalnie to przetestować. Z tym że skłaniam się chyba bardziej do flipa, gdy mieszkania nie sprzedam w zakładanej cenie to je wynajmuje.

          • Super podejście Mariusz, to mi się podoba. I jest dywersyfikacja oszczędności i zdrowe podejście do inwestycji.
            Niektórzy „podpalają się” inwestując pieniądze i nawet 100 % oszczędności wkładają w agresywne, mało bezpiecznie produkty.

            Z mieszkaniem też dobra strategia. Ja też chwilami myślałem o flipie, ale jak sobie przekalkulowałem zarobilibyśmy na tym około 15-20 tys. zł. A to się równa z rokiem, a nawet niecałym, przychodów z wynajmu mieszkania, co według mnie się nie opłaca. Zwłaszcza, że wiem jak ciężko obecnie wyrwać mieszkanie w atrakcyjnej cenie. Trzymam kciuki i powodzenia 🙂

          • Masz rację z tą opłacalnością flipa. Ja liczyłem zysk z flipa na ok 3-4 letni zysk z najmu. Wtedy by się opłacało. U mnie też ciężko z tymi flipami bo przy tanich mieszkaniach, ciężko sprzedać mieszkanie po remoncie dużo drożej. A remont za metr, kosztuje podobnie jak w dużym mieście. Wczoraj przeglądałem mieszkania na sprzedaż. Przykładowo, kawalerka 29 m w dobrym stanie 59 tys, mieszkanie 2 pokojowe, 43 m, 75 tys. Z tego 500-700 zł miesięcznie odtępnego daje całkiem niezłą stopę zwrotu.

  5. Witam! Chciałabym jeszcze dodać od siebie przemyślenia, że nie ujmuje Pan tutaj kosztów ponoszonych przez właściciela wynajmowanego mieszkania. Można założyć, że odświeżenie domu kosztuje teoretycznie tyle samo co 2 mniejszych mieszkań, ale o ile częściej trzeba odmalować po lokatorach? Oczywiście zależy od tego, jacy się trafią. Dodatkowo dochodzi zakup sprzętu AGD – w domu Krzysztof będzie miał hipotetycznie 1 pralkę, 1 lodówke, 1 kuchenkę, ale Adam już wszystko x2. Sprzęty trzeba wymieniać. Dodatkowo wspomniałabym też o tym, że kupując dom, jest on prawdopodobnie miejscem docelowym, natomiast małe mieszkanie przy powiększaniu rodziny może okazać się niewystarczające i trzeba zgromadzić środki na coś większego. Wydaje mi się, że założenie 360zł na drobne prace remontowe to o wiele za mało. Fajnie ogląda się symulację zysków z inwestycji, ale nie można zapominać o kosztach, które trzeba przewidzieć oraz dopasować ceny do rynkowych cen ze swojego regionu. Pozdrawiam serdecznie.

    • Witaj Aniu, dziękuję bardzo za komentarz 🙂

      Zakup sprzętu i wykończenie kawalerki pod wynajem uwzględniłem w obliczeniach, tutaj oto fragment:
      „Remont mieszkania Krzysztofa kosztował odpowiednio 50 tys. zł i 30 tys. na kawalerkę pod wynajem.”
      30 tys. jak na kawalerkę to dużo, więc jest w tym sprzęt AGD 🙂
      Ale zgadzam się z Tobą w 100 %, że posiada on 2 razy więcej sprzętów AGD, a więc występuje 2 razy większe prawdopodobieństwo ich napraw, czyli poniesienia kosztów.

      To prawda, lokatorzy mogą trafić się różni, ale jeśli dobrze się zabezpieczymy, na przykład poprzez załączenie do umowy najmu pełnej dokumentacji zdjęciowej mieszkania, nie wspominając o kaucji i dobrej weryfikacji lokatorów, to potem dużo łatwiej egzekwować wszelkie zniszczenia. Ja mam taką naturę, że staram się we wszystkim widzieć pozytywy i nie zakładam najczarniejszych scenariuszy, ale życie jakie jest, każdy wie 🙂

      To fakt, 360 zł rocznie na drobne prace remontowe to nie jest duża wartość. Ale nawet jeśli weźmiemy kwotę 1000 zł rocznie na prace remontowe oraz doliczymy po 15 latach generalny remont kawalerki w wysokości 20 tys. zł, to daje to łącznie 39 200 dodatkowych kosztów:

      ((1000 zł rocznie – 360 zł rocznie ) x 30 lat + 20 tys. remont kawalerki) = 39 200 zł.
      To i tak byśmy mieli o niecałe 600 tys. zł więcej niż osoba, która wybrała dom 🙂

      Oczywiście masz rację z powiększającą się rodziną, tu w 100 % się zgadzam. Ale skoro założyłem, że kawalerka kosztuje 120 tys. zł, a mieszkanie w którym mieszka Krzysztof kosztowało go 180 tys. zł, to pewnie jest to mieszkanie około 40 metrowe. Nawet jeśli po kilku latach wraz z powiększeniem się rodziny zmieni mieszkanie na 3 pokojowe (około 60 metrów) i będzie go to kosztowało 50 tys. zł za dodatkowy metraż + opłaty transakcyjne 10-20 tys. to i tak będzie ponad 500 tys. zł „do przodu” 🙂

      W całym artykule przede wszystkim chodziło mi o pokazanie różnicy w podejściu do finansów i ile tak naprawdę można na przestrzeni 30 lat pieniędzy zgromadzić jeśli podejmujemy rozsądne decyzje finansowe. I wcale nie chodzi o to, że jestem przeciwnikiem budowy domu, bo właśnie nie 🙂 Takie samo porównanie mógłbym zrobić odnośnie dwóch osób gdzie jedna kupuje 70 metrowe mieszkanie, a inna 45 metrowe + kawalerkę pod inwestycję 🙂

      I na koniec mam małą prośbę, przyjmij proszę, że nie jestem „Pan”, a po prostu Michał 🙂 Proszę bezpośrednio, pozdrawiam! 🙂

  6. Moze przeoczylem informacje o tym w tekscie, ale…

    1. Mieszkanie kupione w kredycie hipotecznym na cele mieszkaniowe nie moze byc wynajmowane. Gdyby bylo wynajmowane, to by musial to byc kredyt inwestycyjny, a te te maja oprocentowanie powyzej 8%, wiec morduje to cala inwestycje. Bank powiadomiony o takim procederze prawdopodobnie skieruje sprawe do sądu.

    Ok, rozumiem, ze wiele osób wynajmuje takie mieszkania kupione w kredycie hipotecznym na cele mieszkaniowe i nie spotykaja ich konsekwencje, ale warto informacje o tym ryzyku doliczyć do oceny tej inwestycji.
    2. Ceny nieruchomosci moga ulec zmianie.
    W USA ceny nieruchomosci spadly srednio dwukrotnie wzgledem roku 2008, w niektorych krajach europerskich nawet 3 krotnie (w szczegolnosci hiszpania i wlochy).
    Co jesli banka spekulacyjna na polskich nieruchomosciach peknie? Autor wezmie wtedy odpowiedzialnosc za swoje slowa, czy okaza się, że ktoś wtopił kilkaset tysiecy. Od ostatnich 20 lat liczba mieszkańców polski nie wzrasta (sa pewne wahania) i wynosi 38kk, a liczba mieszkań rośnie każdego roku o okolo 140k (ich liczbę szacuje się na 13-15 milionów). Jak wzrost podaży przy stałym popycie wpłynie na cenę?
    Znam osobę, która „zainwestowała” w mieszkanie pod wynajem w 2007 i do dziś liczy straty, bo mieszkanie kupione za 270k dzisiaj warte jest moze 170k, a amortyzacja wykonczenia wnetrz dobija cala inwestycje.

    • Cześć Johny, dzięki za komentarz 🙂

      Tak, w umowach kredytowych jest informacja, że mieszkanie jest przeznaczone na cele mieszkaniowe, ale nigdy nie słyszałem o przypadku by ktoś wynajmując takie mieszkanie tak jak napisałeś ponosił jakiekolwiek konsekwencje.

      Na koniec artykułu podkreśliłem, że ma on na celu uwypuklenie dwóch różnych podejść do finansów i inwestowania. Podobny przykład można by było rozpisać gdy dysponujemy gotówką w kwocie 400 tys. zł i jedna osoba przeznacza całość na budowę domu albo mieszkanie 80 metrowe, a druga na dwa mniejsze mieszkania, z czego jedno wynajmuje 🙂 Więc kredyt hipoteczny tutaj nie jest punktem kluczowym, a inwestowanie i jego brak z drugiej strony.

      A dlaczego zakładasz że ceny pójdą w dół? To trochę przypomina wróżenie z fusów. Koniunktura gospodarcza powoduje, że ceny mieszkań w ostatnich latach idą w górę i nie uważam jak wiele osób twierdzi, że bańka pęknie w najbliższym czasie. Chociaż tego też nie wiem, bo nie jestem ekspertem od rynku nieruchomości. Z drugiej strony wciąż jest wiele głosów, że ceny mieszkań w Polsce są stosunkowo tanie w porównaniu z Zachodem i coraz więcej inwestorów zagranicznych inwestuje w nieruchomości Polsce, to też nakręca rynek. Bardziej obawiałbym się o los pojedynczych osób, które biorą kredyt na maksymalną zdolność kredytową, a nie kalkulują, że już niedługo raty mogą pójść w górę, ze względu na wzrost stóp procentowych.

      Co do demografii, to zgadzam się, dlatego trzeba wiedzieć gdzie inwestować. Są takie miasta co już od kilku czy kilkunastu lat mocno wyludniają się, a są takie jak Warszawa i inne, gdzie ludzi wciąż przybywa i nie zapowiada się by w ciągu kilku najbliższych lat to się zmieniło. Ja mam ten komfort, że mieszkam w Warszawie i wiem, że tutaj koniunktura dla wynajmujących jest bardzo dobra. Czy zainwestowałbym w innym mieście na chwile obecną? Raczej nie, ze względu, że musiałbym podzielić się zyskiem z agencją obsługującą moją nieruchomość. No może, że byłbym zmuszony przez wspomnianą demografię i wyludniający się region, ale nie jestem w takiej sytuacji.

      Z drugiej strony jeśli ceny nieruchomości miałyby pójść w dół, to w moim przykładzie ucierpiałyby obydwie osoby, a nie tylko jedna 🙂

      Pozdrawiam 🙂

    • 1. Skąd wniosek, że nie może być wynajmowane? To cytat z umowy mBanku:
      „Cel kredytu:
      1) finansowanie zakupu na rynku wtórnym prawa własności do lokalu mieszkalnego nr XX położonego w miejscowości XX”
      W dalszej części nie ma nic o tym jak ma być wykorzystywany ten lokal.

      • Piotrek, dzięki za komentarz.
        Kwestia umowę kredytowej z danym bankiem, w mojej na przykład z PKO BP jest dokładnie wpisane: Przeznaczenie kredytu na potrzeby mieszkaniowe w rozdziale o danych kredytu.
        Ale tak jak pisałem już powyżej, nie spotkałem się z sytuacją by bank to weryfikował czy faktycznie ktoś w nim mieszka, czy mieszkanie stoi puste czy jest wynajmowane.
        Ale dobrze wiedzieć, że w innych bankach jest to inaczej zapisane i nie ma takiej wzmianki, dzięki za informację 🙂

        • Twój cytat też nie zabrania wynajmu. Wynajem długoterminowy to cały czas cele mieszkaniowe.

          Inna kwestia – inwestycja w kawalerkę która daje 130zl przepływu finansowego wygląda ok w przykłądzie ale to proszenie się o kłopoty. Wystarczy że stopy procentowe delikatnie wrosną i do tej „inwestycji” trzeba bedzie dokladać. Nikomu nie polecałbym kupować nieruchomości z mniejszym przepływem niż 500-1000zł – chyba, że jest super dobrze zarabiającą ale leniwą osobą której wystarczy to, że spłaca jej się mniejwięcej kredyt za lokal.

          • Znam dobrze to zagadnienie, wiekszosc umów kredytowych z hipoteka na cele mieszkaniowe ma taki zapis, ale jest to bez znaczenia, bo jest to regulowane już na poziomie stóp procentowych NBP i wynika z ustaleń Rady Polityki Pieniężnej. Inaczej, wiedząc, że bank udziela pozyczki pod inwestycje, a nie na prywatne cele mieszkaniowe kredytobiorcy, nie mógłby udzielić tak korzystnego oprocentowania. Nie chcę wchodzić w szczegóły, ale pierwsze pytanie na sali rozpraw brzmiałoby: „czy poinformował Pan bank o celu zakupu”. Pomińmy to, bo faktycznie AKTUALNIE jest to martwy przepis. Problem polega na tym, że czasem martwe przepisy zaczyna się egzekwować i tego przewidzieć nie można (np. abonament telewizyjny, 30 dniowe OC itp.).

            Z ważniejszych kwestii inwestycja ta jest ryzykowna z nastepujacych wzgledow:
            1. mozliwosc zmiany waluty w Polsce
            2. zmiena stopy procentowej
            3. Drozenie politycznych systemów rozdawnictwa mieszkań, np. program mieszkanie +
            4. Amortyzacja zuzycia elementow nieruchomosci
            5. Zmiany technologiczne w budownictwie
            6. Zmiana na rynku najmu
            7. Najwazniejsze… zmiany na rynku nieruchomosci.
            W ostatnich latach mieszkania wcale nie drozeja, tylko nieznacznie skorygowały duży spadek po roku 2008. Jak wspomnialem, mieszkań buduje się z roku na rok coraz więcej, a ludzie nie przybywa. Z reszta szczyt niżu przypada na obecnych 19 latków. Wiekszosc osob mieszkania kupuje przed 30, wiec aktualnie konczy się w tym zakresie pokolenie wyzu. Zaraz będzie dramat i w srodowisku architektów, do którego naleze, jest to tak oczywiste jak ustalona glebokosc przemarzania. Oczywiscie, ktos moze isc pod prad i stwierdzic, ze przyjdzie epoka lodowcowa i fundamenty trzeba robic znacznie glebsze, ale nikt w to nie wierzy.

          • Każda inwestycja niesie za sobą JAKIEŚ ryzyko. Oczywiście wrzucenie na lokatę albo kupienie obligacji jest najbezpieczniejsze ale ma nieporównywalnie niższe stopy zwrotu. Przy dobrze zbilansowanym najmie (wydaje mi się, że moje inwestycje takie są) wszystkie Twoje punkty nie są wcale straszne. Moje mieszkanie inwestycyjne w kredycie zwraca się po niecałych 4 latach (oczywiście chodzi o zwrot mojego wkładu w zakup i remont). Każdy miesiąc później sprawia że nawet gdybym je sprzedał, nawet gdyby Państwo mi je zabrało i tak jestem do przodu. A to bardzo mało prawdopodobne scenariusze 🙂

          • Zgadzam się z Piotrkiem.
            Zmiany stóp procentowych są naturalne, trzeba to kalkulować w inwestycji. Nie za bardzo rozumiem pierwszego punktu ze zmianą waluty w Polsce 🙂 To co mają powiedzieć osoby, które kupują mieszkanie dla siebie prywatnie właśnie na cele mieszkaniowe, a nie inwestycyjne 🙂 ? Wcale mają nie brać kredytów?
            I gwoli ścisłości dla mnie z bratem nieruchomości to sposób na budowanie majątku i z czasem, po spłacie kredytu, zapewnianie sobie dochodów pasywnych, a nie główne źródło zarobku, wtedy ryzyko byłoby dużo większe 🙂

  7. Piotrek, celowo napisałem, że pomijam w tych założeniach zmiany stóp procentowanych, bo nigdy nie wiadomo, w którym momencie ktoś weźmie kredyt hipoteczny. Dla całego okresu 30 lat być może oprocentowanie kredytu na poziomie 4% faktycznie jest za niskie, ale wydaje mi się, że łączne oprocentowanie 5-6 % możemy przyjąć. No może, że wydarzy się jakaś katastrofa.

    Z drugiej strony jeżeli dla kogoś wzrost stóp procentowanych o 1-2 % i raty o 200-300 zł może okazać się katastrofą i nie uwzględnia tego, to po prostu nie jest gotowy do inwestowania. Bez zabezpieczenia finansowego w przypadku niespodziewanych sytuacji, utrata pracy, choroba, to najlepiej niech najpierw skupi się na powiększaniu oszczędności, tj. poduszka bezpieczeństwa 6-12 miesięcy, bo inaczej sam ktoś się prosi się o kłopoty 🙂

    I zgadzam się z Tobą, że najlepiej szukać takiego mieszkania, który daje większy przepływ, ale nie ukrywajmy, nie wszyscy mogą sobie na takie coś pozwolić, ze względu na niższa zdolność kredytową. Pozdrawiam i dzięki za uwagi! 🙂

  8. Wpis ten naprawdę skłonił mnie do przemyśleń. Wiedziałem, że nieruchomości przynoszą spore dochody, ale że tak to dokładnie to wygląda nie miałem pojęcia. Super, że w swoich wpisach przedstawiasz wszystkie szczegóły tak dokładnie i analizujesz sytuacje z rożnych perspektyw. Chyba będę musiał pomyśleć o zainwestowaniu w w zakup mieszkań pod wynajem.

    • Dzięki Artur za komentarz 🙂
      W przyszłości będę jeszcze bardziej szczegółowo to opisywał gdzie podzielę się z Wami swoimi dotychczasowymi inwestycjami. Tutaj jak wspomniałem, przykład jest prawie idealny, ale naprawdę nieruchomości to fajny temat. Ludzie to robią od lat i będą robić, bo nawet zakładając że przyjdzie kryzys, to wartość nieruchomości do 0 nie spadnie. No może, że nastąpi jakiś kataklizm czy wojna, ale wtedy człowiek bardziej będzie się martwił o życie a nie o inwestowanie w nieruchomości 😉

  9. Witam ,doszłam do podobnych wniosków ok.pół roku temu.
    Mając do wyboru wzięcie wiekszego kredytu na dom i sprzedać obecne nieduze ale funkcjonalne mieszanie wybieram wzięcie kredytu na 2 mieszkanie .Jeszcze nie teraz ale w przyszłości pewnie tak będzie.Komfort życia z pozoru mniejszy ale wolnosc finansowa na wagę złota! Mam czas dla dzieci bo nie poświecam go na dojazdy do domu -ten byłby za miastem .Mam pieniadze na wyjazdy co lubimy i całą rodziną dużo podróżujemy .Mieszkanie tez łatwiej sprzedać z domem nie jest tak łatwo.A pasje uprawiania ziemi realizuję na działce rekreacyjnej:) I wreszcie odzyskałam spokój po dojściu do tych wniosków

  10. Hej Magda! 🙂
    Cieszę się, a nawet mogę powiedzieć, że gratuluję, bo niestety nie każdy myśli i podejmuje takie decyzję z punktu ekonomicznego 🙂 Bardzo podobają mi się słowa, których użyłaś, że „komfort życia z pozoru mniejszy”, bo ja też uważam, że wcale nie do końca tak jest. Zresztą co jest lepsze czy mieszkanie czy dom można spierać się godzinami, a zapomina się w tym wszystkim o bezpieczeństwie finansowym 🙂 Jeśli są 2 osoby w takiej samej sytuacji finansowej, to zdecydowanie lepiej na tym wyjdzie ta, która wybierze właśnie model przedstawiany we wpisie 🙂 I zdecydowanie zgadzam się, że dom dużo trudniej sprzedać niż mieszkanie.

    Ja też na szczęście mam ten komfort, że mamy działkę rodzinną, gdzie zawsze można grilla zrobić, umyć samochód i po prostu delektować się świeżym powietrzem. Na pewno inaczej wygląda to dla rodzin, które nie mają takiego komfortu w postaci działki rekreacyjnej i za wszelką cenę chcą się „wyrwać z murów” 🙂
    Dziękuję za komentarz i życzę Wam jak najwięcej podróży 😉

  11. Hej Michal! Dziekuje Ci za swietny post. Jestesmy z mezem malzenstwem trzydzeistodwu latkow i doszlismy do bardzo podobnych wnioskow jak Magda-:) A Twoj post jeszcze mocniej nad do tego przekonal. Ogromne wrazenie robia te wszystkie wyliczenia, po tych 30 latach i roznica jesli chodzi o kapitalizacje oszczednosci. Dzieki bogom takim jak Twoj zaczynamy zupelnie inaczej patrzec na sprawy finasowe i inwestycyjne. Oczywiscie,ze nie da sie w tym przypadku wykluczyc czynnikow ryzyka,ale rownie dobrze nie da sie przewidziec przyszlsoci. Na przykald w naszym miescie pojawiala sie duza grupa pracownikow z Ukrainy, i oni wszyscy musza gdzies mieszkac- czyli albo wynajma mieszkania,albo je zakupia, co i tak zwiekszy popyt na rynku. Ja nie sadze- podobnie jak Ty,ze w Polsce nastapi szybko duze zalamanie na rynkach nieruchomsoci. Moze ceny faktycznie zatrzymaja sie na tych pulapach na jakich sa dzisiaj,ale z tego co mowia raporty odnosnie cen mieszkan to w takich miastach jak Lodz, Bydgoszcz, Bialystok ceny zaczynaja rownac sie z tymi jakie mamy w Trojmesie, Wroclawiu, itd…W Hiszpanii, Wloszech jest ogromny problem z duzym bezrobociem -stad taka przecena w tych krajach. My z mezem rok temu takze kupilismy sobie sliczna dzialke rekreacyjna i chcemy kupic mieszkanie w srodmiesciu, bo styl naszego zycia to czeste wychodzenie i podrozowanie. Nie pracujemy na etacie, mamy wolne zawody stad duzo czasu spedzamy poza granicami Polski. Zastanawiamy sie natomiast nad inwestycjami. Zastanawiamy sie nad nierchomosciami pod wynajem- docelowo chcielibysmy miec 3,4 takie mieszkania, i tu pojawia sie dylemat – w jakim stopniu inwestowac je swoim kapitalem,a w jakim stopniu posilkowac sie kredytem hipotecznym. Moze pojawi sie kiedys na Twoim blogu analiza tego tematu. Zastanawiamy sie takze nad innymi, troche bardziej ryzykownymi inwestycjami- jak inwestycje w akcje, czy kryptowaluty,ale wiem,ze ten temat byloby bardzo.,bardzo trudno przeanalizowac, bo tam ryzyko jest ogromne. Pozdrawiam Cie serdecznie. Maja. Fajny masz blog i SUPER,ze edukujesz nas Polakow. My z mezem dopiero zaczynamy swoja przygode z inwestowaniem. To jest w ogole ciekawe,ze ludzie wreszcie zaczynaja myslec o tym jako o czyms normalnym, dostepnym i realnym.

    • Hej Maja 🙂

      Super, cieszy mnie niezmiernie, że coraz więcej osób myśli podobnie!
      Wydaje mi się, że głównym problemem u wielu ludzi jest to, że nie myśli co będzie za 30 lat. Bo każdy chce żyć tu i teraz i w pełni korzystać z życia. Jasne, ja nie mówię, by skrajnie oszczędzać, też trzeba cieszyć się życiem, ale przy tym i trzeba oszczędzać i inwestować, jeśli chcemy się czuć bezpieczni finansowo w przyszłości. I w sumie teraz też.

      Co do rynku nieruchomości to też jestem zdania, że ceny raczej będą szły w górę albo będą w okolicy obecnego poziomu. Nie ma co łudzić się, że ceny spadną, bo gospodarka od kilku lat dobrze się rozwija i nic nie zapowiada tego, żeby w najbliższym czasie miało się to zmienić. No może, że kryzys światowy jak w 2008 roku, to wtedy faktycznie ceny mogą delikatnie spaść, ale tak czy siak nieruchomości uważam za bardzo dobrą formę lokowania kapitału i czerpania z tego korzyści w postaci dochodu pasywnego 🙂

      Dlatego super, że idziecie w tym kierunku i trzymam kciuki za założony cel 🙂 Podoba mi się to bardzo, bo czasem słyszę jak ktoś mówi, że kupi sobie mieszkanie na wynajem, spotykam się z nim po roku i widzę, że nic się nie zmieniło.

      A co do angażowania własnego kapitału, to liczby są bezwzględne na korzyść korzystania z kredytów hipotecznych, które są typową dźwignią finansową. Tak, przygotuję wpis na ten temat z dokładnymi wyliczeniami, ale jeśli teraz mogę coś polecić, to na w tym wpisie na innym blogu możesz Maja rzucić okiem na przykładowe wyliczenia. W książce „Emerytura nie jest Ci potrzebna” Jacka Borowiaka też są fajne wyliczenia właśnie na ten temat. Mając przykładowo 150 tyś. zł o wiele korzystniej będzie kupić 3 kawalerki posiłkując się wkładem własnym po 50 tys. niż jedną za gotówkę, bez dwóch zdań 🙂 Oczywiście trzeba wkalkulować, że ryzyko jest większe i dużo więcej pracy, niż przy jednym mieszkaniu, ale jeśli chcemy mieć większy zwrot z inwestycji, to musimy nieco bardziej się napocić 😉

      Dzięki za miłe słowo! Oczywiście trzymam kciuki za Wasze inwestycje. Ogromnie się cieszę, że chcecie iść w tym kierunku.

      PS. Zazdroszczę Wam wolnych zawodów 😉

  12. Jak zwykle mnóstwo założeń , które mają kluczowe znaczenie, ale są błędne. Przykładowo stopa oprocentowania nadwyżki z wynajmu nad kosztami zostaje zainwestowana 4% i kredyt wynosi też 4. Bzdura. Nigdy na rynku tak nie ma. Lokaty bankowe, czy tez bezpieczne obligacje skarbowe dają około 1,5%. Czasami zdażają się lokaty o wyższym oprcentowaniu, ale są zawsze mniejsze niż od oprocentowania kredytu. A kto inwestuje na polskiej giełdzie, to wie jakie to dno i prawdopodobnie popłynie niż coś zarobi. Do tego jak wynajmujesz mieszkanie, to się przekonasz, że jest takie cos jak umorzenie. amortyzacja mieszkania i ewentualna śmieszna nadwyżka z wynajmu nad kosztami może być tylko iluzoryczna.

    • Dzięki Krzysztof za komentarz. To prawda, że 4% stopy zwrotu z inwestycji nadwyżek to sporo, ale nie jest niemożliwe do uzyskania. Nawet jeśli zamienimy tę wartość na 1,5%, to i tak taka osoba na przestrzeni lat będzie dysponowała kolosalnie większymi środkami, niż osoba, które wcale nie inwestuje.

      Co do inwestowania w nieruchomości to się nie zgodzę. Sam znam osoby, które regularnie zarabiają 8-10% na wynajmie mieszkań. Ale tak jak napisałeś dużo osób nie inwestuje, a lokuje kapitał w nieruchomościach, a wtedy faktycznie nadwyżka z wynajmu nad kosztami może być iluzoryczna. Pozdrawiam 🙂

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Wprowadź komentarz:
Proszę wprowadź swoje imię: